Guida all'obbligazione condominiale -1. natura ed effetti interni ed esterni

Le obbligazioni condominiali sono obbligazioni propter rem, ciò vuol dire che sussistono ogni qual volta ad un diritto reale si accompagna una obbligazione.
L'origine dell'obbligazione condominiale, in particolare, si riconduce alla titolarità del diritto sul bene comune, ovvero nella contestuale titolarità in capo allo stesso soggetto del diritto e dell'obbligo contributivo.
In sostanza, l'obbligazione segue le vicende del diritto, trovando la propria ragione d'essere nella titolarità, o nella contitolarità, del diritto reale, in virtù del principio per cui ai vantaggi si accompagnano taluni eventuali riflessi negativi e cioè degli svantaggi.
Alle spese per la conservazione per le parti comuni i condomini sono obbligati in virtù del diritto di comproprietà sulle stesse, laddove accessorie ai piani o alle porzioni di piano in rispettiva proprietà esclusiva. Ecco perché ciascun condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando al destinazione d'uso della propria unità immobiliare (articolo 1118 c.c.).
I caratteri dell'obbligatio propter rem sono l'ambulatorietà dal lato soggettivo passivo, l'accessorietà e la tipicità (SCARPA Antonio, Le obbligazione del condominio, Giuffrè editore, ed. 2007, p 38 e ss).
La dottrina configura l'ambulatorietà dell'obbligazione propter rem come una qualità e non una specie di obbligazione, nel senso di ritenere che ambulatoria non è l'obbligazione, ma la possibilità del suo sorgere, in quanto essa sorge a carico di chiunque sia titolare del diritto nel momento in cui si verifica la circostanza prevista dalla legge per il suo sorgere; sicché una volta sorta l'obbligazione, cessa ogni sua ambulatorietà (COMPORTI A, Diritti reali in generali, in Tratt. Di. Civ. e com, tratto, a sua volta, da SCARPA, op cit.).
Dal punto di vista normativo il “concetto” è suggellato dall'articolo 63 delle Disposizioni di attuazione al Codice civile, che così recita che : Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidarmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidarmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”.
Quest'ultimo disposto - come introdotto dalla riforma 220/2012 – introduce, in realtà, una eccezione al principio in disamina, giustificata dalla garanzia che il legislatore ha voluto accordare al condominio, per salvaguardare il recupero dei crediti maturati nell'ultimo biennio.
Ciò non toglie che al fine di stabilire chi debba rispondere del pagamento dell'obbligazione condominiale del caso, tra venditore e acquirente, occorre fare rifermento all'epoca in cui è stata emessa la delibera di approvazione della spesa. In altri termini, l'obbligazione condominiale sorge al momento del compimento di uno specifico atto di gestione, il quale può dirsi coincidente con la data di emissione della delibera assembleare che ha approvato una data spesa (Tra le tante, Cassazione Civile 4467/1988).
Viceversa, la delibera di ripartizione tra i compartecipi della spesa stessa, in quanto avente funzione di rendere liquido un debito preesistente, assume un rilievo secondario rispetto l'origine della obbligazione stessa. Siffatta deliberazione potrebbe anche mancare: ove non sussistano in condominio le tabelle millesimali.
La piena formalizzazione dell'obbligazione condominiale, sotto il profilo interno, avviene però in sede di approvazione del rendiconto annuale (articolo 1130 bis codice civile); solo a tal punto la spesa, secondo gli indici di ripartizione utilizzati a monte, assume titolo e forza esecutiva, rimanendo pressoché incontestabile anche in sede giudiziaria (cfr, in ordine al principio, Cassazione civile 5385/1995)
Quanto sopra riferito - rispetto la composizione del debito tra acquirente e venditore di un'unità immobiliare all'interno del condominio degli edifici - vale certamente per le spese di conservazione delle parti comuni, ovvero quelle attinenti alla manutenzione ordinaria del fabbricato; la stessa “regola” non vale però per le spese di natura condominiale attinenti all'uso e/o al consumo di beni o sevizi comuni.
Allo stesso modo, la natura dell'obbligazione segue il condòmino e non l'immobile quando la sua fonte sia di natura extracontrattuale, in quanto riconducibile agli autori del danno stesso all'epoca in cui esso è maturato (cfr, Cagliazzi Beri, Oneri reali e obbligazioni proter rem, in Trattato di Diritto Civile e commentario, già diretto da A. Cicu e F. Messineo, continuato da L Mengoni, volume XI, t. 3, Milano 1984).
Ciò non toglie, tuttavia, che sia sempre il condòmino che, in quanto tale, si configura all'epoca di maturazione della spesa a doversene fare carico, fatto salvo il relativo diritto di regresso nei confronti del proprio dante causa, ovvero nei riguardi di colui che all'epoca del sinistro era il proprietario dell'immobile (si pensi al caso di una sentenza sopravvenuta rispetto l'evento che liquida il danno da responsabilità ex articolo 2051, condannano ex post il condomino).
Il regime dell'ambulatorietà soggettiva riceve stessa e identica declinazione nel caso in cui la natura della obbligazione sia riconducibile ai lavori di manutenzione straordinaria.
In tale evenienza, conta la data della deliberazione con cui sono state appaltate le opere di che trattasi. Viceversa, si ritiene, che non assumono rilievo al caso le delibere prodromiche e preliminari con cui si è disposto l'accantonamento delle somme per costituire il fondo spesa onde farvi fronte. Ma anche qui, in sede di comrpavendita, occorrerà confidare sulla liberatoria che sarà dispensata da parte dell'amministratore, non fosse altro che per comprendere e rendersi conto della spesa futura da sostenere e della rispettiva entità.
Infine, il luogo di adempimento della obbligazione condominiale è il domicilio dell'amministratore; il quale, una volta ricevuto il pagamento – semmai - in danaro contante, ha l'onere di versare i contributi ricevuti nel conto corrente condominiale e di annotare l'operazione, entro trenta giorni dall'effettuazione, presso il registro della contabilità condominiale (cfr, articolo 1130 bis codice civile).