Condominio

Quando si applicano le norme sul condominio: casi e questioni

di Anna Nicola

L'art. 1117 bis – Ambito di applicabilità- così recita: “Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'art. 1117.”
L'art. 1117 bis c.c. ha fatto proprio ciò che da tempi si affermava in giurisprudenza: non è condominio il solo palazzo che si estende solo in verticale.
Questa norma riconosce l'uguaglianza giuridica delle varie fattispecie di natura condominiale che si possono riscontrare nella realtà. Queste fattispecie sono: il condominio piccolo, il condominio minimo, il condominio parziale, quello complesso e la multiproprietà. Per la legge oggi sono tutti condomini.
Il condominio minimo e quello piccolo si distinguono tra loro per il numero di condomini: fino a due il primo, fino a quattro il secondo. Quest'ultima indicazione aveva più senso quando il numero degli abitanti era quattro e quindi determinante la nomina dell'amministratore
L'elemento determinante per l'applicazione della normativa in esame è che gli edifici abbiano in comune alcuni beni e servizi secondo il disposto dell'art. 1117 c.c. Come detto, viene superata la tradizionale concezione della «verticalità» del condominio, chiarendo l'ambito di applicazione della sua disciplina: si applica la disciplina condominiale a tutte le fattispecie in cui anche solo alcuni dei beni contemplati dall'art. 1117 c.c. sono parti comuni di più unità immobiliari, più edifici o più condominii di unità immobiliari o di edifici. Sotto questo profilo, la fattispecie delle villette a schiera si può definire “condominio orizzontale”.
Partendo dal presupposto che minimo comune denominatore è l'esistenza di parti comuni ex art. 1117 c.c.
Vediamo i casi specifici qui contemplati.
La fattispecie di più unità immobiliari può concernere il condominio classico: vi è un edificio composto da uno o più piani dove è ubicata rispettivamente una o più unità immobiliare.
Il caso di più edifici concerne le c.d. villette a schiera, dove le case sono tra loro autonome e indipendenti, salvo il vincolo di accessorietà che le lega ai beni e servizi comuni. Spesso si riscontrano in campagna o nelle zone collinari.
La fattispecie concernente più condominii composti da più unità immobiliari pare riferirsi al condominio complesso, dove vi sono più edifici composti da più piani –quindi condomini- o comunque da più immobili che hanno al loro servizio beni e impianti comuni. Tutti questi istituti, che hanno parecchio impegnato la nostra giurisprudenza negli ultimi anni, hanno trovato con la novella ingresso legislativo.
L'esistenza del condominio non è data da un certo numero di condomini o di unità abitative. Esso esiste già nella realtà giuridica quando l'edificio è composto di due o più alloggi di titolarità diversa, senza che vi sia un limite minimo o massimo. La coesistenza già solo di due unità immobiliari non della stessa proprietà comporta la nascita di fatto del condominio, con la conseguente applicazione della normativa in esame. Solo se entrambe le unità fossero di un unico proprietario non si potrebbe parlare di condominio ma di semplice diritto proprietà del singolo.
“Il Condominio esiste in ragione della sola presenza di un fabbricato avente parti comuni, indipendentemente dalla approvazione di un regolamento o dalla validità del medesimo (v. Cass. 04/06/2008 n° 14813) e si costituisce ex sé ed ope iuris, senza che sia necessaria deliberazione alcuna, nel momento in cui più soggetti costruiscono nel suolo comune, ovvero quando l'unico proprietario dell'edificio ne ceda a terzi piani o porzione di piano in proprietà esclusiva, realizzando l'oggettiva condizione del frazionamento che ad esso dà origine (in tal senso Cass. 10/09/2004 n° 18226).(Cassazione del 14/04/2015 n° 7457)
I vincoli numerici sono solo posti in tema di regolamento di condominio e di nomina dell'amministratore: il regolamento è obbligatorio quando i condomini sono più di dieci ex art. 1138 c.c. mentre la figura dell'amministratore è necessaria sulla base dell'art. 1129 novellato c.c. quando i condomini sono più di otto. Solo queste sono le norme in tema di dati numerici dell'edificio condominiale. E' chiaro che minimo comune denominatore per il condominio, come detto, è che almeno vi siano due unità di titolarità diversa. Già la Suprema Corte, a Sezione Unite, con la decisione n. 2046/2006, aveva riconosciuto il condominio minimo –cioè l'edificio costituito da due condomini- come fattispecie condominiale affermando che il discrimine non è dato dal numero di condomini ma dal rapporto di accessorietà di alcuni beni a favore di due o più unità immobiliari.
Questa decisione è stata di importanza rilevante avendo spostato il condominio minimo dall'ambito codicistico della comunione ex artt. 1100 e segg. cc.
Questo principio viene ribadito nel tempo dal Supremo Collegio, con le decisioni 12/10/2001 n.21015, 21/09/2012 n° 16128 e, da ultimo, con la decisione già citata 7457/2015.
Il piccolo condominio ed il condominio minimo sono di formazione giurisprudenziale. Come accennato, il primo è l'edificio costituito da almeno due (sarebbe più corretto dire da tre) ed al massimo quattro condomini mentre il secondo è quello formato da soli due condomini. (Cassazione del 14/04/2015 n° 7457; Cass.,12 ottobre 2011, n. 21015; Cassazione civile, sez. un., 31 gennaio 2006, n. 2046; Tribunale Potenza, 04 aprile 2007)
Il legislatore ha inteso applicare la normativa condominiale anche a questi istituti, sebbene vi sia l'espressa riserva di sua compatibilità alle nuove figure di condominio. Le eventuali ipotesi di incompatibilità, non essendo sancite dalla novella, dovranno essere risolte dalla giurisprudenza caso per caso, ove effettivamente vengano riscontrate.
Il c.d. condominio parziale si ha quando la proprietà su alcune cose, impianti o servizi dell'edificio spetta soltanto ad alcuni condomini. Questa figura potrebbe rientrare nell'indicazione di “più unità immobiliari” che fanno parte di una struttura più complessa ma che hanno solo loro beni o servizi comuni, autonomi rispetto al resto del complesso. Si pensi ad esempio all'edificio costituito da più ingressi e quindi da più scale autonome tra loro. L'edificio parziale è in ragione delle scale, dove le spese di manutenzione e sostituzione sono in capo ai soli abitanti della scala di riferimento. L'art. 1126 c.c. ha subito alcune piccole modifiche a seguito dell'entrata in vigore della novella: si parla non solo più di manutenzione ma anche di sostituzione; affianco alle scale è espressamente contemplato anche l'ascensore.
Come insegna la Suprema Corte (si veda, ultima tra molte, Cassazione n. 1680/2015, ma anche 23851/2010 e n. 14558/2004) nel condominio parziale la cosiddetta “destinazione oggettiva” del bene/impianto non è di utilità a tutte le unità immobiliari ma solo ad alcune di esse. In tal caso la condominialità non va riferito a tutte le porzioni di piano facenti parte del fabbricato, ma solo ad una loro parte.
Il supercondominio, definito anche condominio complesso, è una struttura costituita da più edifici, anch'essi condomìni. Si tratta della fattispecie opposta al condominio parziale. Esso ha alcuni –o tutti gli- impianti o servizi in comune tra i diversi edifici. Si può trattare, ad esempio, del viale d'ingresso, dell'impianto centrale per il riscaldamento, dei locali per la portineria, dell'alloggio del portiere: questi beni sono collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli stabili componenti il condominio complesso. L'accessorietà necessaria di questi beni e servizi comuni fa nascere il condominio complesso e non l'istituto della comunione. Il principio generale è l'esistenza del condominio per questi beni e servizi comuni, salvo che sia stata sancita la semplice comunione. Non così nel caso in cui si tratti di beni non necessari: si ha semplice comunione –e non la fattispecie complessa condominiale- per quei beni o servizi comuni dotati di propria autonomia, salvo diversa volontà dei condomini.
Come afferma la Suprema del 26.07.2012 n. 13262, in presenza di più edifici gli schemi giuridici di gestione di queste strutture immobiliari possono essere due: il condominio unico (anche se complesso, ma sempre giuridicamente unico) o il supercondominio (che può essere descritto come una “federazione” di più condominii). Le differenze riguardano la gestione e ripartizione delle spese, la composizione dell'assemblea e la “competenza” della stessa sulle materie da discutere e deliberare.
Importante è ricordare che i beni contemplati dall'art. 1117 c.c. sono solo indicativi, trattandosi di un elenco non esaustivo. Non deve essere esclusa la fattispecie condominiale se si tratta di cose o servizi legati da un vincolo di accessorietà o di necessità degli edifici o delle unità abitative non contemplate dalla norma. L'esempio sopra riportato della piscina è proprio in questi termini.

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