Non è «intercluso» il fondo se dai garage su strada è possibile creare un accesso

La correlazione esistente tra servitù di passaggio e fondi è spesso motivo di controversie legali, incentrandosi sul rapporto esistente tra essi e sui diritti che ne possano limitare l'utilità senza alcuna pregiudiziale. La Cassazione, con sentenza 55 del 2018, ha esaminato un caso in cui alcuni condòmini con venivano, dinanzi al Tribunale di primo grado, una ulteriore condòmina al fine di ottenere la negazione dell'esistenza di un suo diritto di passaggio sulla strada privata consorziale . La convenuta, resistendo, chiedeva, in via riconvenzionale, la costituzione, in favore del suo fondo, del diritto di passaggio, anche a titolo di servitù coattiva, sull'anzidetta strada privata, quanto meno per la porzione situata tra il fondo di sua proprietà e l'accesso alla pubblica via. Il Tribunale accoglieva le domande attoree, ordinando la chiusura dell'accesso tra il fondo e la strada privata.
La Corte di appello, verso la quale la convenuta aveva presentato ricorso, dichiarava quest'ultimo nullo, rimettendo le parti avanti al primo giudice per la rinnovazione del giudizio, previa integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri contitolari della strada privata di cui sopra. L'istruttoria della causa si svolgeva mediante la produzione di documenti e lo svolgimento di consulenza tecnica d'ufficio. Il Tribunale, dopo aver riassunto la causa interrotta a seguito del decesso di due parti convenute, respingeva la domanda di costituzione di servitù coattiva, condannando le parti richiedenti la costituzione della servitù alla rifusione delle spese di lite.
Avverso tale sentenza facevano appello i condòmini che avevano acquistato, precedentemente, parti del fondo della condòmina, e l'erede di quest'ultima, criticando l'affermazione secondo il quale non si doveva tener conto delle innovazioni legislative intervenute in corso di causa e l'accoglimento di errate affermazioni del consulente tecnico d'ufficio.
La Corte d’appello rigettava gli appelli, confermando la sentenza impugnata, in quanto per valutare le condizioni dell'azione e considerare le disposizioni legislative applicabili, occorreva considerare quanto accertato dal CTU, e cioè che all'attualità non era possibile la costruzione di una strada di accesso alle loro proprietà, tenuto conto delle norme urbanistiche che negavano la possibilità di abbattere alberi protetti esistenti sulla residua proprietà della condòmina. Dalla perizia, inoltre, risultava che l'anzidetta strada sulla residua proprietà della venditrice avrebbe attraversato un'aia ed un cortile di tale proprietà, con la conseguenza che, in astratto, gli aventi causa dalla condòmina avrebbero potuto chiedere la costituzione della servitù coattiva di passaggio sul fondo limitrofo di proprietà dei terzi. L'interclusione ai fini della costituzione della servitù di passaggio coattiva può essere considerata anche quando dipenda dal fatto proprio di colui che richiede il passaggio, sempre che il proprietario, il quale ha operato una trasformazione dei luoghi determinante l'interclusione, abbia effettivamente avuto di mira il conveniente uso del suo fondo. Ciò nonostante, il fondo per il quale veniva richiesta la servitù non era intercluso, atteso che godeva di accesso alla via pubblica, avendo un lato confinante con la stessa, sul quale erano stati costruiti i garage di pertinenza dell'edificio abitativo, il quale si trovava in una posizione superiore rispetto alla via pubblica raggiungibile dalla suddetta via mediante una scalinata in muratura. Tale scalinata, da un lato collegava le due parti in cui il fondo era idealmente divisibile e, dall'altro lato, consentiva l'accesso pedonale dalla via pubblica alle abitazioni edificate dalla condòmina. Per cui, dallo stato dei luoghi, derivava che il passaggio dall'una all'altra parte del fondo era già oggettivamente praticabile.
Ricorrendo in Cassazione, i ricorrenti ritenevano che, in virtù della sola esistenza della scalinata pedonale, il fondo dovesse essere preso in considerazione unitariamente e la parte alta dello stesso ove sorge l'abitazione fosse non interclusa, senza considerare che il preteso fondo dominante può essere valutato unitariamente soltanto quando le singole parti siano facilmente accessibili l'una all'altra, laddove nel caso di specie la facile accessibilità, a causa del notevole dislivello, era da escludere. Motivo giudicato dalla Corte inammissibile, in quanto per verificare la sussistenza della interclusione di un fondo, ai fini della costituzione di una servitù di passaggio coattivo, tale fondo deve essere considerato unitariamente e non per parti separate, Non si ha interclusione quando da una residua parte dei fondo, che ha accesso alla via pubblica (nel caso di specie, quella sulla quale sono stati realizzati i garages), sia possibile, senza lavori particolarmente onerosi, realizzare un collegamento con la parte interclusa (nel caso di specie, costituita da quella sulla quale è stato eretto l'edificio), altrimenti risolvendosi la costituzione del passaggio coattivo nella imposizione di un peso in danno del fondo altrui per prevalenti ragioni di comodità, atteso che non vi sono ostacoli al passaggio da una parte all'altra del fondo dominante. Inoltre, il principio secondo il quale il terreno intercluso deve essere preso in considerazione unitariamente al fine di verificare l'esistenza dell'interclusione, è applicabile nel caso in cui, dal punto di vista morfologico, presenti una conformazione tale da far ritenere che le singole parti del fondo siano facilmente accessibili l'una dall'altra.
I ricorrenti, inoltre, denunciavano il fatto che la Corte di merito, negando l'interclusione per la sola circostanza che il fondo ha un accesso pedonale alla via pubblica, non avesse garantito la mobilità delle persone e l'eliminazione delle barriere architettoniche, non considerando che la scalinata in muratura rappresenta un percorso non agevolmente fruibile anche da parte di persone con ridotte o impedite capacità motorie o sensoriali, tenuto conto dell'età e delle malferme condizioni di salute di uno dei ricorrenti. Doglianza anche questa inammissibile in quanto i motivi del ricorso per Cassazione devono investire, a pena d'inammissibilità, questioni che siano già comprese nel tema del decidere del giudizio di appello, non essendo prospettabili per la prima volta in sede di legittimità questioni nuove o nuovi temi di contestazione non trattati nella fase di merito né rilevabili d'ufficio.
In definitiva, ritenendo le motivazioni presentate infondate od inammissibili, per la Cassazione il ricorso principale non è stato dichiarato meritevole di accoglimento e perciò rigettato, dichiarando assorbito il ricorso incidentale e condannando i ricorrenti al pagamento, in favore di ciascuna delle parti resistenti, della somma di euro 5.200,00, di cui euro 200,00 per spese, a titolo di spese processuali, oltre rimborso del 15% per spese forfettarie ed accessori di legge.