La solidarietà tra venditore e acquirente per i le spese condominiali

L'argomento in oggetto prende spunto dalla decisione della Suprema Corte di Cassazione, sentenza n. 7395 del 22 marzo 2017, con la quale è stato chiarito l'ambito di applicazione e di funzionamento del vincolo di solidarietà tra venditore e acquirente nel pagamento degli oneri/spese condominiali. L'analisi di detta sentenza porta, per completezza espositiva, a rivisitare l'intero istituto giuridico disciplinato dal novellato art. 63 post riforma del condominio.
Ambito di applicazione: la norma di riferimento è l'art. 63 comma 4, disp. att. c.c., ai sensi del quale “…chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente...”.
La responsabilità solidale dell'acquirente è disciplinata proprio dal suddetto art. 63 disp. att. c.c. e non già dall'art. 1104 c.c. perché, ai sensi dell'art. 1139 c.c., la disciplina dettata in tema di comunione si applica anche al condominio solamente in mancanza di norme che specificamente regolano una determinata fattispecie (Cass. 2979/2012). In altri termini però, come ha sottolineato una recente sentenza della Corte di Cassazione (Cass. 10235/2013) l'art. 63 disp. att. c.c. costituisce, per certi aspetti, un'applicazione specifica dell'art. 1104 c.c., con la previsione della limitazione in base alla quale l'obbligazione del cessionario/acquirente, caratterizzata dal vincolo di solidarietà con quella del condomino cedente/venditore, investe soltanto i contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
Periodo di riferimento della solidarietà: gli anni cui fa riferimento l'art. 63 disp. att. c.c. “…anno in corso e quello precedente…” devono essere intesi con riferimento al periodo annuale costituito dall'esercizio della gestione condominiale, non necessariamente però coincidente con il c.d. anno solare 01/01 – 31/12 (Cass. 7395/2017 - Trib. Bolzano 10 giugno 1999; Trib. Milano 8 luglio 1971).
Quindi il vincolo di solidarietà tra acquirente e venditore funziona con riferimento all'anno dell'esercizio contabile del condominio di riferimento. Pertanto i debiti vecchi oltre i due anni antecedenti alla data di trasferimento dell'immobile, anche se riportati a “nuovo” negli esercizi successivi, non potranno essere imputati all'acquirente cosi come ha precisato il Tribunale di Milano secondo il quale l'approvazione del c.d. “saldo esercizi precedenti” (vale a dire, della “posta” inserita nell'ultimo bilancio per rappresentare il debito relativo ad una o più annualità antecedenti a quella oggetto di “rendiconto”) non determina uno “spostamento” temporale del debito, che va sempre riferito all'annualità di specifica competenza. In realtà, si tratta di “un mero riepilogo contabile” (Trib. Milano 23 gennaio 2003). Si precisa che il termine per calcolare il periodo di cui alla norma il termine iniziale è quello della data dell'atto di trasferimento (atto notarile – decreto di trasferimento – sentenza di trasferimento).
I soggetti coinvolti nella solidarietà: obbligato in via principale è il pieno proprietario dell'unità immobiliare che acquisisce, così, la qualità di condomino. Ma per essere obbligati ai contributi condominiali non è necessario divenire titolari del diritto di proprietà sull'immobile nella sua interezza, infatti anche il titolare di un diritto reale “minore” potrebbe trovarsi soggetto al pagamento dei contributi/oneri condominiali. In effetti le spese condominiali incombono, salvo quelle straordinarie, sull'usufruttuario o sul titolare del diritto di abitazione, anche se trattasi di diritti reali limitati rispetto al diritto di proprietà, ma pur sempre suscettibili di espropriazione (art. 1010 c.c.) e, quindi, di vendita/trasferimento e/o all'asta in sede giudiziale. Come da consolidato orientamento giurisprudenziale, il meccanismo del subentro dell'acquirente negli oneri/debiti condominiali del venditore, opera unicamente nel rapporto tra il Condominio ed i soggetti che si succedono nella proprietà della unità immobiliare facente parte del condomino, e non anche nel rapporto interno tra venditore ed acquirente. In tale ultimo rapporto, salvo che non sia diversamente convenuto tra le parti, è invece operante il principio generale della personalità delle obbligazioni, con la conseguenza che l'acquirente dell'unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino e se, in virtù del principio dell'ambulatorietà passiva di tali obbligazioni, sia stato chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore.
L'art. 63 disp att c.c. non distingue, al fine dall'imputazione degli oneri condominiali, a quale titolo il nuovo proprietario subentri al posto del vecchio. Dal punto di vista soggettivo, la norma si limita ad affermare “…chi subentra nei diritti di un condomino…” e ciò ha permesso alla dottrina ed alla giurisprudenza di stabilire che chiunque, a qualsiasi titolo, subentra in luogo del vecchio proprietario sarà tenuto al pagamento degli oneri condominiali ai sensi dell'art. 63 disp att c.c. qui in commento. Tra i soggetti obbligati c'è anche l'aggiudicatario di un immobile a seguito di asta giudiziaria, a prescindere dal fatto che il condominio, in persona del suo amministratore, abbia spiegato o meno intervento nel processo esecutivo che ha dato luogo all'asta. Quindi il nuovo condomino (acquirente) non può opporre la sua “buona fede” all'amministratore rinviandolo al vecchio condomino (venditore/asta) per sottrarsi al pagamento delle obbligazioni/oneri condominiali sorti in epoca anteriore al proprio acquisto, fermo restando il diritto del nuovo condomino di agire in regresso/rivalsa ex art. 63 disp att. c.c. contro il proprio venditore (Cass. 1956/2000).
Il vincolo di solidarietà: la possibilità di imputazione/addebito degli oneri/contributi condominiali non versati sia all'acquirente, quale nuovo proprietario, sia al venditore quale vecchio proprietario, si definisce giuridicamente con il termine di “solidarietà”. Tale figura giuridica è disciplinata nel codice civile agli artt. 1292 e seguenti c.c. e ricorre, dal lato passivo, quando più persone sono obbligate tutte alla medesima prestazione, in modo che ciascuno possa essere costretto all'adempimento per la totalità di quanto dovuto e di modo che l'adempimento da parte di uno degli obbligati liberi gli altri. Tra le norme che disciplinano la solidarietà nelle obbligazioni vi è anche l'art. 1299 c.c., il quale prevede che il debitore in solido che ha pagato l'intero debito possa farsi rimborsare dagli altri debitori quanto da questi dovuto. Nel caso che stiamo trattando, l'aggiudicatario, tenuto, per l'art. 63 disp. att. c.c. a corrispondere al condominio i contributi per l'anno in corso alla data del decreto di trasferimento e per l'anno precedente, avrebbe diritto a chiedere al debitore di rimborsargli tali oneri relativi al periodo in cui l'immobile pignorato era ancora nel suo possesso, ma è agevole comprendere che l'esito di tale regresso non sarà quasi mai possibile. Il debitore che ha subito l'esecuzione forzata sino a perdere la proprietà del bene immobile, difficilmente disporrà dei denari necessari a rifondere all'aggiudicatario quanto questi avrà dovuto pagare per le spese condominiali. E' pertanto più prudente, quando ci si avvicina alle aste immobiliari, prendere contatti con l'amministratore del condominio per conoscere la morosità che grava sull'immobile pignorato ed aggiungere, al costo dell'aggiudicazione, anche le spese condominiali per l'anno in corso e per quello precedente rispetto alla data di presumibile emissione del decreto di trasferimento. Il vincolo di solidarietà passiva tra venditore e acquirente è derogabile solo con accordo unanime dei condomini, sul punto il Tribunale di Roma (sentenza n. 2265/2017) ha dichiarato nulla (e non semplicemente annullabile) la delibera che attribuisce esclusivamente all'acquirente le spese maturate negli anni precedenti l'acquisto dell'unità immobiliare in condominio e nell'anno in corso.
La sentenza in commento (Cass. 2265/2017) ha applicato l'art. 63 disp. att. c.c. ante legge di riforma del 2012, e quindi occorre coordinare il vincolo di solidarietà sopra esaminato con quanto stabilito dal nuovo art. 63 comma 5 disp. att. c.c. in base al quale “…chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto…”. Quindi anche dopo la sottoscrizione dell'atto di trasferimento il venditore/cedente rimane unico obbligato per il pagamento dei contributi condominiali, sino a quando non trasmette all'amministratore copia autentica dell'atto di trasferimento (o sua certificazione), e solo da questo momento il venditore/cedente perde definitivamente lo status di condomino, che passa in capo all'acquirente, e può trovare applicazione la “solidarietà passiva” prevista dal comma precedente. In altri termini, il trasferimento di detto status in capo all'acquirente si verifica non immediatamente e per effetto della vicenda traslativa, ma unicamente come conseguenza della trasmissione all'amministratore della copia autentica dell'atto di trasferimento. Si tratta peraltro di una disposizione da porre in collegamento con il gruppo di norme riformate che disciplinano ora in modo preciso gli obblighi di informativa e di reperimento, aggiornamento e conservazione dei dati in capo all'amministratore; il riferimento è all'art. 1130, n. 6, c.c., il quale prevede che ogni variazione dei dati contenuti nel nuovo registro dell'anagrafe condominiale debba essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni dal suo verificarsi (art. 1130 registro dell'anagrafe condominiale).
Oggetto dell'obbligazione: nell'obbligazione cui si riferisce l'art. 63 disp. att. c.c. non vengono distinti i contributi di natura ordinaria rispetto a quelli di natura straordinaria, oppure quelli dovuti per la manutenzione dell'immobile e quelli dovuti per le innovazioni. Si pone però il problema di capire quando sorge l'obbligo di pagamento dei contributi condominiali. A tal proposito è necessario distinguere tra:
a) spese necessarie alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell'edificio o alla prestazione di servizi nell'interesse comune e
b) spese attinenti a lavori straordinari o che comportino un'innovazione o che comunque comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere rilevante per i condomini.
Nel primo caso (lett. a) l'insorgenza dell'obbligazione deve essere individuata con il compimento effettivo dell'attività gestionale relativa alla manutenzione, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell'edificio o alla prestazione di servizi, sul presupposto che l'erogazione delle inerenti spese non richiede la preventiva approvazione dell'assemblea condominiale (ma soltanto l'approvazione in sede di consuntivo), trattandosi di esborsi dovuti a scadenze fisse e rientranti nei poteri attribuiti all'amministratore in quanto tale (ai sensi dell'art. 1130, primo comma, n. 3, c.c.), e non come esecutore delle delibere assembleari riguardanti l'approvazione del bilancio preventivo, che hanno valore meramente dichiarativo e non costitutivo. Nel secondo caso (lett. b), e cioè in caso di spese di straordinaria amministrazione, si è sostenuto che l'obbligo in capo ai singoli condomini non può essere ricollegato all'esercizio della funzione gestionale demandata all'amministratore in relazione alla somme indicate nel bilancio preventivo ma deve considerarsi quale conseguenza diretta della correlata delibera assembleare (avente valore costitutivo e, quindi, direttamente impegnativa per i condomini che l'adottano) con la quale siano disposti gli interventi di straordinaria amministrazione ovvero implicanti l'apporto di innovazioni condominiali.
In conclusione alla luce di quanto sopra esposto, tornando alla domanda principale (Cass. 24654/2010 e Cass. ord. 702/15) in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio l'acquirente sarà tenuto al pagamento:
a)dei contributi condominiali attinenti le opere di manutenzione ordinaria materialmente eseguite nell'anno in cui si è perfezionato l'acquisto ed in quello precedente;
b)dei contributi condominiali attinenti le opere straordinarie ovvero le innovazioni se deliberate dall'assemblea nell'anno in cui si è perfezionato l'acquisto o in quello precedente. Pertanto, anche qualora l'approvazione della delibera di esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione, efficace e definitiva per tutti i condomini, sopravvenga soltanto successivamente alla stipula della vendita, l'obbligo del pagamento delle relative quote condominiali incombe sull'acquirente, non rilevando l'esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria adottata anteriormente a tale stipulazione dell'atto.