Chi può convocare l'assemblea

Primo passo per potersi avere un'assemblea di condominio è la sua indizione.
I soggetti legittimati alla convocazione dell'assemblea sono:
- l'amministratore di condominio quando vi è, cioè il condominio è costituito da più di otto condomini o anche un numero inferiore quando le parti vogliono questa figura; l'amministratore indice l'assemblea ordinaria annualmente per gli adempimenti prescritti dall'art. 1135 c.c.; può indirla in via straordinaria, quando lo ritiene necessario;
- ciascun condomino: ex art. 66 disp att. C.c. “in mancanza dell'amministratore l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino”;
- almeno due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore dell'intero edificio, in caso di inerzia dell'amministratore
- il curatore speciale in caso di pendenza di una lite : a norma dell'art. 65 disp. Att. C.c. «quando per qualsiasi causa viene a mancare il legale rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti a un condominio può chiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell'art. 80 del codice di procedura civile . Il curatore speciale deve senza indugio convocare l'assemblea, dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite».
«Il curatore speciale, nominato in base all'art. 65 disp. att. c.c. ed ai sensi degli artt. 78 c.p.c. e segg., per il caso che manchi il legale rappresentante dei condomini e che occorra iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti ad un condominio, assume la veste di mandatario di coloro nel cui interesse è nominato e non quella di ausiliario del giudice. Ne discende che, qualora detto curatore, espletato l'incarico e richiesto inutilmente il pagamento del compenso al condominio, agisca nei confronti di un condomino, quale coobbligato solidale al suo pagamento, erroneamente il giudice di pace adito “ratione valoris” declina la propria competenza a favore del tribunale, quale giudice che ha nominato il curatore, nel presupposto che costui sia un ausiliario del giudice ai sensi dell'art. 68 c.p.c. e che, pertanto, sussista la competenza per materia di detto ufficio sulla liquidazione del compenso, ai sensi dell'art. 53 c.p.c. ed a titolo di volontaria giurisdizione. (Sulla base di tale principio la Suprema Corte ha accolto l'istanza di regolamento di competenza d'ufficio proposta dal tribunale avverso la sentenza con cui il giudice di pace adito aveva declinato la propria competenza per valore ravvisando quella per materia del tribunale, che aveva nominato il curatore)» (Cass. 14447/2006).
«Con riguardo a condominio di edifici (o supercondominio) la nomina di curatore speciale ai sensi dell'art. 65 disp. att. c. c. (in vista di una lite da iniziare o proseguire contro i partecipanti al condominio), in quanto provvedimento camerale di volontaria giurisdizione, può essere in ogni tempo modificata o revocata, ed è soggetta al reclamo delle parti o del p. m., nel termine perentorio di dieci giorni fissato dalla legge, con la conseguenza che acquista efficacia quando sia trascorso detto termine senza che sia stato proposto reclamo; detta disciplina manifestamente non appare in contrasto con l'art. 23 cost., stante la non obbligatorietà della prestazione a cui il curatore può sottrarsi mediante la ricusazione dell'incarico» (Cass. 6817/1988).
«Non è passivamente legittimato a rappresentare in giudizio il condominio l'amministratore nei cui confronti sia stato adottato, dall'autorità giudiziaria, il provvedimento di sospensione dalla carica in data anteriore alla notifica dell'atto di citazione. In tale ipotesi, per poter chiamare in giudizio il condominio, dev'essere sollecitata la nomina di un curatore speciale a norma dell'art. 65 disp. att. c.c.» Cass. 1803/1960).
La convocazione assembleare è adempimento precipuo dell'amministratore.
La fattispecie di richiesta congiunta da parte di almeno due condomini che rappresentino –almeno- un sesto del valore dell'intero condominio merita alcune riflessioni.
Così recita l'art. 66 disp att. C.c.: «L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione».
La segnalazione può avvenire con due atti o comportamenti distinti e separati.
Condizione minima ed essenziale è che l'argomento che i condomini intendano sottoporre all'attenzione della riunione sia il medesimo. Non può trattarsi di domanda di convocazione dell'assemblea per due temi diversi, non potendo per questa fattispecie ricorrere l'ipotesi legislativamente prevista. Si può discutere se l'amministratore sia obbligato a convocare l'assemblea straordinaria se le istanze dei condomini siano state presentate lontane tra loro nel tempo.
Per ovviare ad ogni dubbio sarebbe opportuno che l'amministratore si rivolgesse a chi per primo ha presentato l'istanza per sapere se sia ancora interessato. Ove sia tale, essendovi la ricorrenza dei presupposti prescritti dalla norma in esame, l'amministratore deve convocare la riunione condominiale.
In caso inverso, non sussiste alcun obbligo, non essendo presenti i requisiti prescritti. Ciò anche nel caso che il condomino richiedente rappresenti più di un sesto del valore dell'intero edificio in quanto la legge richiede il concorso di entrambe le condizioni: almeno due condomini che abbiano tale valore in termini di rappresentanza dell'edificio.
Entro il termine di dieci giorni dalla richiesta congiunta, deve essere stato predisposto, inviato e ricevuto l'avviso di convocazione, non essendo necessario che si svolga l'assemblea entro questo lasso temporale.
Se l'amministratore non vi provvede, l'assemblea può essere convocata direttamente da detti condomini una volta scaduto il termine.
Con la Riforma si sono aggiunte le fattispecie di richiesta all'amministratore da parte di anche solo un condomino di convocazione assembleare
Si veda il testo dell'art. 1117quater c.c.:« In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L'assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell'articolo 1136».
Così è per l'art. 1120 dove l'amministratore è tenuto a convocare entro trenta giorni l'assemblea se richiesto anche da un solo condomino in merito alle cd. innovazioni sociali