Condominio

Il rebus degli anticipi di cassa dell’amministratore

di Anna Nicola

Spesso l'amministratore effettua anticipazioni per il condominio, soprattutto quando il fondo cassa è a zero e necessita di procedere ad un certo intervento
Le anticipazioni se non autorizzate previamente dall'assemblea non sono valide e non possono essere oggetto di restituzione
Peraltro, in assenza di fondo cassa, prima ancora di procedere con le anticipazioni –soprattutto se si tratta di anticipazioni di terzi- l'amministratore ha l'obbligo di convocare l'assemblea nel tentativo di far deliberare l'istituzione del fondo, illustrando la situazione contabile, le cause e le concrete motivazioni per cui si rende necessaria questa operazione
La giurisprudenza è unanime in argomento: « nemmeno l'amministratore può pretendere il rimborso delle spese da esso sostenute, in quanto il principio posto dall'art. 1720 c.c. (secondo il quale il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario) deve essere coordinato con quelli in materia di condominio, secondo i quali il credito dell'amministratore non può considerarsi liquido nè esigibile senza un preventivo controllo da parte dell'assemblea» (cfr. Cass.14197/2011). (Cass. 1224/2012).
Ed infatti «la deliberazione dell'assemblea di condominio che procede all'approvazione del rendiconto consuntivo emesso dell'amministratore ha valore di riconoscimento di debito solo in relazione alle poste passive specificamente indicate; pertanto, ove il rendiconto - che è soggetto al principio di cassa - evidenzi un disavanzo tra le entrate e le uscite, l'approvazione dello stesso non consente di ritenere dimostrato in via di prova deduttiva, che la differenza sia stata versata dall'amministratore con denaro proprio, poichè la ricognizione di debito richiede un atto di volizione, da parte dell'assemblea si un oggetto specifico posto all'esame dell'organo collegiale» (Cass. n. 10153/11).
«Il verbale di passaggio delle consegne tra l'amministratore di condominio uscente e l'amministratore subentrante, nel quale il nuovo amministratore dichiari l'esistenza di un debito del condominio nei confronti dell'amministratore uscente, rilevandolo dal consuntivo, non approvato dall'assemblea, relativo all'ultimo esercizio, non ha efficacia di riconoscimento di debito ex art. 1988 c.c. Difatti, posto che il riconoscimento di debito, ex art. 1988 c.c., deve provenire dal titolare del diritto o dal rappresentante munito del relativo potere, deve rilevarsi che l'amministratore condominiale opera quale semplice mandatario, esercitando le attribuzioni previste dall'art. 1130 c.c., che segnano il limite della rappresentanza conferitagli dall'art. 1131 c.c. e fra le quali non rientra il potere di assumere, senza la preventiva deliberazione assembleare, obbligazioni direttamente efficaci nei confronti dell'ente di gestione. Ne consegue che, in difetto dell'approvazione del consuntivo dal quale risulti il preteso debito verso l'amministratore uscente, il riconoscimento fattone dall'amministratore subentrante non assume alcuna efficacia nei confronti del condominio, neppure sotto il profilo considerato dall'art. 1188 c.c., onde deve escludersi l'inversione dell'onere della prova postulata da quest'ultima norma». (Cass. 8498/2012)
Così ancora: «L'accettazione del nuovo amministratore di questi documenti non costituisce prova idonea del debito nei confronti del precedente amministratore da parte dei condomini per l'importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando invece all'assemblea dei condomini approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo ovvero valutare l'opportunità delle spese affrontate d'iniziativa dell'amministratore» (Cass.. n. 5449/99).
«… il verbale di passaggio di consegne vale come mera ricevuta della documentazione e non ha alcun valore ai sensi dell'art. 1988 c.c.. L'amministratore avrebbe dovuto fornire la prova degli esborsi effettuati, attesa la natura contrattuale dell'azione esercitata, fondata sull'art. 1720 c.c. (Cass. n. 7498 del 30/3/2006). A tale fine non è sufficiente la presentazione dei dati contabili finali della sua attività ma è necessario accompagnare necessariamente la domanda con tutti i documenti giustificativi della stessa pretesa (sic. Trib. Napoli 25/11/2006).…» (Trib Roma 12 agosto 2009 n. 17349)
Come da sempre affermato dalla giurisprudenza con orientamento unanime, «… la ricognizione di debito richiede un atto di volizione, da parte dell'assemblea su un oggetto specifico posto all'esame dell'organo collegiale….”: il nuovo amministratore di un condominio, se non autorizzato dai partecipanti alla comunione, non ha il potere di approvare incassi e spese condominiali risultanti dai prospetti sintetici consegnatigli dal precedente amministratore e pertanto l'accettazione di tali documenti non costituisce prova idonea del debito nei confronti di quest'ultimo da parte dei condomini per l'importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando invece all'assemblea dei condomini approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo ovvero valutare l'opportunità delle spese affrontate d'iniziativa dell'amministratore». (Cass. 8948.2012)
È sempre l'assemblea a dover riconoscere un debito del condominio (si veda Cass. 8498/12; Tribunale Roma, sez. V, 04 maggio 2010, n. 9812; Trib. Campobasso, 05-09-2005): spetta alla stessa assemblea –e solo a essa- approvare il conto consuntivo e confrontarlo con il preventivo in modo da valutare l'opportunità degli esborsi affrontati per iniziativa del vecchio amministratore, indicati come “oggetto specifico” (Cass. 8948.2012), cioè come effettive spese, compensi, anticipazioni e così via del precedente mandatario, nel relativo bilancio;
È la sola delibera di approvazione del consuntivo che, ove riporti le anticipazioni dell'amministratore, costituisce un riconoscimento del debito da parte del condominio, in relazione a poste passive indicate in modo specifico: il riconoscimento del debito da parte del condominio impone un atto di volizione dell'assemblea su di un oggetto specifico posto all'attenzione dell'organo collegiale.

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