Condominio

Il «revisore» condominiale

di Anna Nicola

La legge di riforma del condominio ha conferito all'assemblea dei condomini il potere di nominare “un revisore condominiale che verifichi la contabilità del condominio”, anche per più annualità specificamente indicate.
Ai sensi dell'art. 1130bis c.c., “L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.”
Questa nuova figura è stata introdotta dalla legge di Riforma del condominio, la legge n. 220/2012, per disciplinare in maniera specifica e chiara la contabilità condominiale. Non si ritiene che si tratti di colmare una lacuna legislativa in materia in quanto si è in ambito condominiale e non societario; peraltro la figura del revisore vale solo per le società di capitali. Comunque, lo scopo perseguito è chiaro: la maggior tutela dei condomini sia in termini di trasparenza e correttezza dei bilanci, sia anche in termini di maggiore coinvolgimento nella verifica dei conti condominiali.
La nomina del revisore rimane una mera facoltà che, peraltro, spetta all'assemblea quale organo supremo dell'edificio e che può esercitare in maniera discrezionale.
La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore sia in prima, sia in seconda convocazione e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.
Può trattarsi anche di un condomino. In questi casi, paradossalmente la revisione effettuata da un condomino privo di particolari requisiti ed approvata dall'assemblea è, a tutti gli effetti, valida, ma porta con sè il pericolo di essere una verifica errata ed oggetto di contestazioni.
Se la richiesta di revisione contabile è motivata da circostanze che possono dare atto, in futuro, ad un contenzioso, è di fatto opportuno affidare l'incarico ad un terzo professionista, che possa dare alla propria revisione, il valore di una perizia, eventualmente da esibire nell'ambito del giudizio.
Per tale motivo, le figure più adatte ad assumere l'incarico di revisore sembrano essere gli amministratori di condominio (che non siano parte della revisione), gli avvocati, i commercialisti ed i revisori legali.
La nomina non deve necessariamente presupporre il dubbio di qualche irregolarità contabile: la motivazione può essere di qualsiasi natura, anche una semplice verifica della gestione, senza che si sia riscontrata una qualche anomalia
Poiché i motivi sono i più vari, è chiaro che da essi, che sono alla base della revisione, dipende anche l'ampiezza e l'oggetto della contenuto dei poteri dei revisori neonominati nonché la nomina di un particolare soggetto a revisore.
Il legislatore si è limitato a prevedere la nuova figura del revisore condominiale senza tuttavia chiarire chi possa svolgere l'incarico e quali requisiti debba possedere. In attesa di un auspicabile intervento legislativo o regolamentare che definisca meglio la materia, quella del revisore condominiale rimane, ad oggi, un'attività non regolamentata, con tutti i dubbi interpretativi che ne conseguono.
Poiché non è normato, ad oggi chiunque può svolgere il ruolo di revisore condominiale: gli unici requisiti richiesti sono quelli generali della maggiore età e della capacità giuridica. Naturalmente, la complessità dell'incarico richiederebbe di affidarsi sempre ad un professionista in possesso delle necessarie competenze, anche in considerazione della nuova disciplina del rendiconto condominiale introdotta proprio dalla riforma.
“Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti…” (art. 1130bis primo comma c.c.)
Proprio per questo motivo, il legislatore ha sentito la necessità di sottoporre a revisione la documentazione contabile qualora non sufficientemente intelligibile.
La figura del revisore può essere utile quando viene nominato un nuovo amministratore e quello uscente non ha redatto il bilancio consuntivo. Può servire nel caso di errori o incongruità anche con riferimento a bilanci già approvati ovvero ancora nel caso di necessità di procedere ad una verifica contabile allo scopo di accertare eventuali ammanchi dovuti ad appropriazioni indebite da parte dell'amministratore, infondatezze o incongruità.
L'assemblea deve indicare espressamente le annualità (ovvero esercizio finanziario della gestione condominiale, che potrebbe essere diverso dall'anno solare) che saranno oggetto di controllo.
Se nel corso della verifica, emerge la necessità di ampliare i periodi di indagini è necessario segnalarlo affinchè l'assemblea emetta una nuova delibera autorizzativa anche di revisione di detto periodo.
E' da evidenziare che se l'oggetto della revisione è una contabilità già approvata dall'assemblea, le sue verifiche verteranno principalmente sulla fondatezza e sulla congruità, senza poter entrare nella verifica delle scelte, ancorchè errate, ma approvate.
Se, invece, la verifica riguarda annualità che non sono state presentate o che non sono state approvate, la verifica del revisore potrà spingersi anche all'accertamento in termini di legittimità con verifica dei criteri di ripartizione delle spese, del regolamento e delle tabelle millesimali.
Sicuramente al termine dell'incarico, il revisore rilascia apposita relazione di quanto è emerso nel corso della verifica autorizzata dall'assemblea
Se la revisione è richiesta dall'autorità giudiziaria nell'ambito di una consulenza tecnica d'ufficio (CTU) il compito del revisore sarà quello di porre in essere le attività necessarie per rispondere alla richiesta formulata dal Giudice. Qui non si può parlare di volere assembleare né di delibere di autorizzazione alla revisione

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