Condominio

Il caso risolto. Posti auto insufficienti, l'assemblea per l'uso turnario

di Federico Ciaccafava

L'assemblea del Condominio, rilevata l'insufficienza dei posti auto compresi nel garage comune in rapporto al numero dei condomini, assume le seguenti determinazioni:
istituisce e disciplina il godimento turnario del bene; pone il divieto, in capo ai singoli condomini, di occupare gli spazi ad essi non assegnati, anche se gli aventi diritto non occupino in quel dato momento l'area di parcheggio loro riservata.
I condomini Tizio, Mevio e Sempronia, preso atto che alcuni condomini non dispongono di autoveicoli mentre altri ne detengono più di uno, assumono che la delibera costituisce violazione: dell'articolo 1102 Codice civile, in quanto introduce un ingiustificato divieto per alcuni condomini di trarre il maggior vantaggio dalla cosa comune rappresentato, nel caso specifico, dal parcheggio di un secondo autoveicolo, pur in presenza di posti fruibili, in quanto temporaneamente inutilizzati; dell'articolo 1138 Codice civile, norma che vieta al regolamento condominiale e, a maggior ragione, all'assemblea, di menomare i diritti dei condomini quali risultano dagli atti di acquisto.
Tanto premesso, sono fondate tale doglianze?


La risposta è negativa come precisato da una pronuncia della Corte di cassazione che ha esaminato il caso descritto.
Occorre premettere che, in tema di condominio negli edifici, è legittimo, ai sensi dell'articolo 1102 Codice civile, sia l'utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purché nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini, sia l'uso più intenso della cosa, purché non ne sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi, a tal fine, avere riguardo all'uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno. Tanto premesso, non può ritenersi fondata la pretesa avanzata da Tizio, Mevio e Sempronia e diretta a legittimare l'occupazione di più di un posto macchina pur essendo gli stessi titolari di una sola quota del bene comune. Infatti, anche in ragione della non coincidenza del numero dei condomini con quello dei posti macchina, l'uso più intenso dei predetti condomini verrebbe a menomare il pari diritto degli altri condomini all'utilizzazione della cosa comune. Di conseguenza, come osservato dalla Corte di legittimità, la delibera assembleare che, in considerazione dell'insufficienza dei posti auto in rapporto al numero dei condomini, ha previsto l'uso turnario e stabilito l'impossibilità, per i singoli condomini, di occupare gli spazi ad essi non assegnati anche se i condomini aventi diritto non occupino in quel momento l'area di parcheggio loro riservata, non si pone in contrasto con l'articolo 1102 Codice civile, ma costituisce corretta espressione del potere di regolamentazione dell'uso della cosa comune da parte dell'assemblea. Infatti, osserva la Suprema Corte, se la natura di un bene immobile oggetto di comunione non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari, l'uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure mediante avvicendamento: pertanto, l'assemblea, alla quale spetta il potere di disciplinare i beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, ben può stabilire, con deliberazione a maggioranza, il godimento turnario della cosa comune, nel caso in cui, come nel caso esposto, non sia possibile l'uso simultaneo da parte di tutti i condomini, a causa del numero insufficiente dei posti auto condominiali. L'essenza stessa del turno, d'altro canto, richiede che, nel corso del suo svolgimento, il comunista che ne beneficia, abbia l'esclusività del potere di disposizione della cosa, senza che vi sia sostanziale interferenza degli altri compartecipi con mezzi e strumenti che ne facciano venire meno l'avvicendamento nel godimento od inducano alla incertezza del suo avverarsi. Pertanto, la volontà collettiva, regolarmente espressa in assemblea, volta ad escludere l'utilizzazione, da parte degli altri condomini, degli spazi adibiti a parcheggio eventualmente lasciati liberi dai soggetti che beneficiano del turno, non si pone in contrasto con il diritto dei singoli condomini all'uso del bene comune e non comporta una violazione dell'articolo 1138 Codice civile. Nella concreta fattispecie, infatti, conclude la Cassazione, non si tratta di impedire il godimento individuale di un bene comune, ma di evitare che, attraverso un uso più intenso da parte di singoli condomini, venga meno, per gli altri, la possibilità di godere pienamente e liberamente della cosa comune durante i loro turni, senza subire alcuna interferenza esterna.


Riferimenti normativi
Codice civile articolo 1102
Codice civile articolo1138

Riferimenti giurisprudenziali
Cassazione civile, sezione II, sentenza 19 luglio 2012, n. 12485

("I CASI RISOLTI " sono tratti dalla Banca dati Condominio24)

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