L'esperto rispondeCondominio

Le maggioranza per l’isolamento termico di solaio e piano terra

di Raffaele Cusmai

La domanda

In un condominio si vorrebbe isolare termicamente il solaio tra il piano autorimesse (non riscaldato) e il piano terreno in cui ci sono alcuni alloggi residenziali. Qual è il criterio più corretto per il riparto della spesa e a quale sentenza o norma si può far riferimento? È corretto che intervengano al pagamento anche i proprietari degli alloggi al piano primo e secondo non confinanti con la struttura oggetto di isolamento?


Per rispondere al quesito bisogna prendere a riferimento gli artt. 1123 e 1125 del Codice civile. La loro interpretazione è tuttavia condizionata dalla situazione di fatto a cui dette disposizioni devono essere applicate (es. equivalenza superficie da isolare e superficie appartamenti di proprietà individuale del primo piano).
Se si muove dal presupposto – che appare pacifico dalla lettura del quesito sottoposto – che il piano autorimesse sia di proprietà comune a tutti i condomini, applicando l'art. 1125 le spese dovrebbero essere ripartite a metà tra il condominio (in proporzione ai millesimi) e i singoli condomini del primo piano che ne beneficiano direttamente (ove, appunto, la superficie da isolare corrisponda alla somma delle proprietà esclusive e non si “proietti” anche su parti comuni, come ballatoi, pianerottoli, anditi ecc.). La norma citata prevede infatti che “Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti”.
Tuttavia, considerando che dall'isolamento del solaio tra il piano autorimesse e i rimanenti, l'intero condominio potrebbe indirettamente ricavare un'utilità (derivante dal risparmio energetico conseguente) si ritiene potenzialmente applicabile la regola generale di cui all'art. 1123, secondo la quale “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio... sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”. Previsione eventualmente “corretta” alla luce della previsione di cui al secondo comma. In base ad esso, “se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne”. L'assemblea, con le maggioranze di cui all'art. 1136 può, ovviamente, risolvere la questione approvando la relativa delibera e individuando il criterio di ripartizione ritenuto più opportuno.

Per saperne di piùRiproduzione riservata ©