Condominio o supercondominio: il regolamento non conta per la nomina

La qualificazione di un complesso immobiliare composto da più fabbricati quale "condominio" o "supercondominio" non incide sulla nomina dell'amministratore. Il supercondomìnio, come il condomìnio, nasce automaticamente, senza bisogno di un riconoscimento formale.

Il caso in esame
Nel caso in esame abbiamo un complesso costituito da otto corpi di fabbrica; si tratta di stabilire se trattasi di un "condominio" o di un "supercondominio". La situazione è complicata dall'esistenza di un vasto contenzioso che si trascina da anni tra un condòmino (da una parte), che sostiene che l'intero complesso immobiliare sia un unico supercondominio, e il condomìnio (dall'altra), che afferma l'esatto contrario. In questo caso la scintilla che da fuoco alle polveri è rappresentata dalla delibera assembleare per la nomina di singoli amministratori per edificio.

Il parere della Cassazione
La Sez. II civile della Corte di Cassazione con la sentenza n. 27094 dell'11 aprile 2017, resa pubblica mediante deposito in cancelleria solo il successivo 15 novembre, conferma il verdetto della Corte d'appello stabilendo che "al pari del condominio negli edifici, regolato dagli articoli 1117 e seguenti del codice civile, anche il cosiddetto supercondominio, viene in essere automaticamente, senza bisogno d'apposite manifestazioni di volontà e, tanto meno, senza passare da una preventiva specifica delibera di approvazione da parte dell'assemblea. Il Supercondomìnio sorge automaticamente, quando "singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi" (così Cassazione, sentenza n. 17332/2011).

Legittima la nomina di otto amministratori
Nel caso in esame, il regolamento di condominio prevede la nomina di un amministratore per ciascuno degli otto corpi scala che costituiscono il complesso edilizio. Tale norma non appare illegittima. Tuttavia, la circostanza che i singoli otto corpi di fabbrica abbiamo alcuni servizi in comune, crea un supercondominio, anche se il regolamento condominiale non lo prevede espressamente. Nel caso in esame la Cassazione ha sottolineato come il supercondomìnio, al pari del condomìnio, si costituisce automaticamente, in base all'esistenza di alcune specifiche condizioni, «senza bisogno d'apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno d'approvazioni assembleari».

Il supercondominio nasce con la riforma
Occorre tener presente che il supercondominio è stato introdotto nel nostro ordinamento solo recentemente, con la riforma del 2012 (legge 220). In precedenza, la nozione di "supercondominio", pur non essendo riconosciuta dal Legislatore, era utilizzata dalla giurisprudenza per risolvere casi concreti inerenti i complessi immobiliari più moderni ed articolati. L'articolo 1117-bis, introdotto dalla riforma, prevede che «Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117».
Tale norma ha introdotto il cosiddetto "condominio orizzontale" che trova applicazione quando un complesso immobiliare è realizzato ed organizzato in modo tale da prevedere delle parti comuni a servizio delle unità principali. Il supercondominio, quindi, nasce quando una pluralità di edifici, che possono costituire anche distinti condomìni, risultino legati tra loro da impianti e servizi comuni (quali il viale d'accesso, i parcheggi, i giardini, l'impianto di illuminazione, il servizio di portierato eccetera). Secondo la Cassazione post-riforma, il supercondomìnio è "un ente distinto ed autonomo rispetto ai singoli condomìni, ancorché da essi composto, che viene in essere ipso iure et facto al fine di gestire rapporti di accessorietà rispetto a tutti gli edifici condominiali e di proprietà, pro indiviso, di tutti i membri di ciascun condominio" (Corte di Cassazione, Sez. II civile, sentenza 26 agosto 2013, n. 19558). Occorre tener presente che, per la costituzione del supercondominio, non occorre alcun atto formale né da parte dell'originario costruttore né, tantomeno, da parte degli attuali proprietari. Secondo la giurisprudenza, infatti, "ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio,venendo il medesimo in essere "ipso iure et facto", se il titolo o il regolamento condominiale non dispongono altrimenti". Alla resa dei conti, quindi, non è necessario che l'assemblea deliberi la costituzione del supercondominio perché esso, in definitiva, esiste già in tutti i casi in cui esistano talune cose, impianti e servizi comuni a più corpi di fabbrica autonomi tra loro.

Il supercondomìnio ha il proprio amministratore e tabelle millesimali specifiche
Riconosciuta l'esistenza di un supercondominio, è necessario nominare un amministratore per la gestione delle sole parti comuni ad esso appartenenti. L'amministratore del supercondominio potrà coincidere con l'amministratore di uno dei condomìnii che ne fanno parte, ma sarà sempre necessaria una nomina a parte, un codice fiscale ed un conto corrente dedicato. Il supercondominio, infatti, costituisce un soggetto giuridico autonomo rispetto ai singoli condomìnii (articolo 1117-bis cod. civ.). Occorre tener presente che, ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà da parte dell'originario unico proprietario (ovvero del costruttore), né dei singoli condòmini partecipanti a ciascun condominio, essendo sufficiente, invece, che i singoli edifici abbiano materialmente in comune alcuni impianti o servizi. Poiché condominio e supercondominio operano su piani autonomi e distinti, è necessario che siano predisposte due diverse tabelle millesimali: la prima riguardante i millesimi condominiali, atta a disciplinare la ripartizione delle spese tra i singoli condòmini, ed una seconda tabella di supercondominio, da utilizzare per la ripartizione delle spese relative ai beni e servizi supercondomìniali (Corte di Cassazione, Sez. II civile, sentenza 14 novembre 2012, n. 19939 e sentenza 17 agosto 2011, n. 17332). Il supercondomino potrà avere, eventualmente, un proprio regolamento che, in ipotesi, potrebbe essere stralciato dall'originario regolamento di condominio.