Condominio

Locali seminterrati: a Milano recupero possibile (ma limitato)

di Guido Inzaghi

Il recupero dei seminterrati è possibile anche a Milano, sia pure entro i paletti fissati dall’amministrazione. Con la delibera consiliare dello scorso 23 ottobre, il Comune ha rimosso l’ultimo ostacolo all’applicazione della legge regionale della Lombardia 7/2017 individuando le parti di territorio in cui non è possibile il recupero. In più il Comune ha recepito la possibilità data dalla legge di consentire anche agli alberghi di ottenere superficie utile in più. Per la scheda riassuntiva cliccare qui .

La legge lombarda consente di insediare funzioni residenziali e non residenziali, ad esclusione di quelle produttive, nei locali legittimamente realizzati che fuoriescano dalla quota zero solo parzialmente (bastano pochi centimetri e anche solo su di un lato) e che in genere non sono adibiti alla permanenza di persone.

Il Comune ha fatto ampio uso della possibilità, concessa dalla Regione, di limitare i benefici della legge 7/2017. In primo luogo, il recupero dei seminterrati è consentito sugli stabili oggi esistenti oppure per la cui costruzione sia già stato rilasciato un titolo edilizio; per gli altri occorrerà attendere il decorso di cinque anni dalla fine dei lavori.

Dai benefici della legge sono inoltre estromesse non solo le aree interessate da fenomeni di contaminazione, da operazioni di bonifica e quelle ad alto rischio di alluvioni (aree già escluse dalla Regione), ma anche gli immobili che ricadono in zone di rischio idrogeologico e sismico. Non solo, la delibera limita anche le possibilità di recupero per i beni vincolati in base al Codice dei beni culturali, anche se qui sembra che il recupero dei seminterrati sia solo appesantito dalla necessità di ottenere sempre il previo parere favorevole dell’autorità preposta alla tutela del vincolo, persino nei casi in cui il nulla osta non sarebbe di per sé necessario (si pensi al recupero che non incide sull’esteriore aspetto di un edificio di cui sia vincolata solo la facciata).

Ancora, il Comune ha alzato da 2,40 a 2,70 metri l’altezza minima dei seminterrati da destinare a residenza (per commercio e uffici restano invece i 2,40 metri della legge regionale). Tuttavia, anche in questo caso, il recupero non è ostacolato in assoluto, potendosi comunque raggiungere le quote di legge innalzando preventivamente l’altezza dei locali abbassando il pavimento o alzando il soffitto. In ogni caso le volumetrie recuperate negli interrati ­ - e que­sto è un altro vincolo della delibera­ - non potranno essere traslate in altre parti dell’edificio (magari per costruire un piano in più), nemmeno dopo il decorso deicinque anni previsti dalla legge per mutare la destinazione d’uso degli interrati.

Infine, per la sola funzione residenziale, non possono essere recuperati i seminterrati situati nella città storica (corrispondente ai cosiddetti Naf, nuclei di antica formazione), con la sola eccezione dei locali direttamente collegati ad unità abitative soprastanti, senza fruizione disgiunta qualora questi non presentino una superficie superiore a quella dell’unità residenziale collegata.

Si tratta di limitazioni rilevanti che non hanno pari rispetto alle delibere, ad esempio, assunte dai Comuni di Brescia, Como e Cremona, che si sono limitati a recepire la legge regionale, escludendo alcune parti del territorio in stretta osservanza delle esigenze di prevenzione dei rischi e di tutela del suolo e del paesaggio.

Gli alberghi

Nessun limite, invece, alla possibilità di non conteggiare nel calcolo della Slp (superficie lorda di pavimento - il principale parametro dell’edificabilità) la superficie dei corridoi degli hotel e di tutte le strutture ricettive alberghiere ai sensi della Lr 27/2015, e quindi anche delle cosiddette residenze turistico-alberghiere, dei novelli condhotel e degli alberghi diffusi.

In questo senso è stato integrato il Pgt locale, che di conseguenza ora consente di traslare la superficie degli spazi connettivi delle camere per realizzare nuovi piani, recuperare spazi tecnici o rimodulare aree di servizio, come già avviene per le superfici (quali scale interne, lobby, collegamenti orizzontali, eccetera) originariamente autorizzate come Slp ma non più ritenute tali dalla nuova disciplina edilizia milanese.

Per saperne di piùRiproduzione riservata ©