Quando si può aprire una porta finestra o un varco in condominio

L'apertura di una porta finestra è lecita purché non sia lesiva della sicurezza, della stabilità e del decoro dell'edificio
La norma che permette simile operazione è l'art. 1120 cc, il cui tenore è il seguente: «Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea».
L'altra norma di riferimento è l'art. 1102 c.c. in ambito di comunione il cui tenore è il seguente «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso».
Nello specifico può essere praticata un'apertura sul muro che separa un'unità immobiliare da un terrazzo di sua esclusiva pertinenza. Ciò perché non invade la proprietà altrui o l'ambito condominiale
L'operazione così individuata, fatti salvi gli eventuali titoli autorizzativi amministrativi, è lecita purché non sia lesiva della sicurezza, della stabilità e del decoro dell'edificio.
La giurisprudenza ha sottolineato che l'opera non debba recare pregiudizio alla sicurezza, alla stabilità dell'edificio e che debba essere rispettosa anche del decoro dell'edificio, ciò in quanto quest'ultimo è da ritenersi a tutti gli effetti un bene comune.
Aprire una finestra su di un muro in corrispondenza della propria abitazione non altera la destinazione del bene (il muro perimetrale ha anche quella funzione) e non impedisce agli altri di fare parimenti.
Se la finestra aperta consente l'affaccio su beni comuni ovvero su altre unità immobiliari di proprietà esclusiva non si rientra nelle norme sulle distanze legali in quanto in ambito condominiale si deve fare riferimento al diritto d'uso dei beni comuni ai sensi dell'art. 1102 c.c. norma prevale, di norma, sulle regole dettate in materia di distanze (Cass. 18661/2015).
Il principio consolidato è il seguente: <<aprire un vano nel muro perimetrale comune ad opera di un condomino, di una o più finestre o porte del suo appartamento, all'uopo anche ampliando le finestre già esistenti a Livello del suo appartamento, non importano un'innovazione della cosa comune, a norma dell'art. 1120 cod. civ., bensì soltanto quell'uso individuale della cosa comune il cui ambito ed i cui limiti sono disciplinati dagli artt. 1102 e 1122 c.c>>., (cfr. Cass. 31/5/1990; Cass. Sez. II 11/2/2005)» (Trib. Salerno 8 gennaio 2016).
Diverso sarebbe se l'apertura permettesse la comunicazione di due alloggi –che così diventano un unico- esistenti tra due palazzi limitrofi.
Questa operazione sarebbe vietata perché andrebbe a creare servitù reciproche e non permetterebbe di valutare l'uso dei beni comuni dell'uno e dell'altro palazzo da parte del medesimo condomino
La Cassazione 25775/2015 ha stabilito che è illegittima l'apertura di un varco nel muro perimetrale del condominio effettuata da un comproprietario al fine di mettere in comunicazione un proprio locale, ubicato nel medesimo fabbricato, con altro immobile di sua proprietà, ma estraneo al condominio, comportando tale utilizzazione la cessione del godimento di un bene comune in favore di soggetti non partecipanti al condominio e la creazione di una servitù, per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini.
Così si legge in una delle tante decisioni del Supremo Collegio:<<In tema di utilizzazione del muro perimetrale dell'edificio condominiale da parte del singolo condomino, costituiscono uso indebito della cosa comune, alla stregua dei criteri indicati negli artt. 1102 e 1122 c.c., le aperture praticate dal condomino nel detto muro per mettere in collegamento locali di sua esclusiva proprietà, esistenti nell'edificio condominiale, con altro immobile estraneo al condominio, in quanto tali aperture alterano la destinazione del muro, incidendo sulla sua funzione di recinzione e possono dar luogo all'acquisto di una servitù (di passaggio) a carico della proprietà condominiale.
2. Nell'ipotesi di preesistenza di un varco di passaggio nel muro perimetrale dell'edificio condominiale, l'apertura di altro e diverso varco da parte del singolo condomino non può essere ritenuta una semplice modalità di esercizio “ampliativa” della preesistente facoltà o in essa ricompresa ai sensi dell'art. 1027 c.c., ma determina un onere nuovo e diverso a carico del fondo servente sì da porre le premesse per la costituzione di una ulteriore servitù, imponendosi un ulteriore peso a carico delle strutture dell'edificio, escludendosi così l'ipotesi del semplice aggravio della servitù preesistente>>(Cass. 21395/2013)