Chi compra l’appartamento paga le spese. Ma con i limiti di legge

L'art. 63 comma quarto Disp. att. Cc dispone che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento delle spese condominiali relativi all'anno in corso e a quello precedente
Il termine “subentrare” altro non significa che acquistare l'alloggio
Con ciò si intende la cd ambulatorietà passiva. Essa trova chiaro riscontro nella norma in esame, sulla cui base l'acquirente di un'unità immobiliare condominiale può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa, solidalmente con lui, ma non al suo posto, ed opera nel rapporto tra il condominio ed i soggetti che si succedono nella proprietà di una singola unità immobiliare, non anche nel rapporto tra questi ultimi.
Ciò significa che il precedente condomino e il nuovo sono sullo stesso piano per il condominio, potendo questi rivolgersi all'uno o all'altro i9ndifferentemente ma nei rapporti tra loro, il debito appartiene a chi era condomino al momento della sua maturazione
La Riforma ha introdotto il quinto comma dell'art. 63 delle disp. Att. disponendo altresì che chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.
Nel rapporto tra venditore e acquirente salvo diversa pattuizione, vale il principio generale della natura personale delle obbligazioni: l'acquirente dell'unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino e se, in virtù del principio dell'ambulatorietà passiva di tali obbligazioni sia stato chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, questi ha diritto a rivalersi nei confronti del suo dante causa.
Principio chiaramente sancito dalla Cass. 10235/2013
Si suole a volte dire che l'art. 63 disp. att. c.c. è in un qualche modo, un'applicazione specifica dell'art. 1104, comma 3, c.c. relativo alla comunione in generale, con la previsione della limitazione in base alla quale l'obbligazione del cessionario, caratterizzata dal vincolo di solidarietà con quella del condomino cedente, investe soltanto i contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente (intendendosi il riferimento all'anno come relativo all'annualità condominiale).
Ci si può porre la domanda di chi sia colui che deve far fronte alle spese di deliberati lavori di manutenzione o di ristrutturazione (o altri interventi equiparabili). Soprattutto se i tempi sono lunghi
Sulla questione la Cass. 24654/2010 ha affermato che la soluzione dipende dalla diversa origine della spesa al quale il singolo condomino è tenuto a contribuire, dovendosi distinguere tra spese necessarie relative alla manutenzione ordinaria e spese attinenti ad interventi comportanti innovazioni o, comunque, di straordinaria amministrazione.
Con riferimento alla spesa ordinaria, l'insorgenza dell'obbligazione deve essere identificata nel compimento effettivo dell'attività gestionale relativa alla manutenzione (che può anche essere relativa alla conservazione e al godimento delle parti comuni dell'edificio o alla prestazione di servizi). Sono spese non necessitano della preventiva approvazione dell'assemblea (naturalmente la relativa voce di spesa sarà consuntivata nel bilancio), trattandosi di esborsi dovuti a scadenze fisse e rientranti nei poteri attribuiti all'amministratore ex art. 1130, primo comma, n. 3, c.c.. Qui è l'amministratore che agisxce direttamente, non qualificandosi come mero esecutore delle delibere assembleari riguardanti l'approvazione del bilancio preventivo, che hanno valore meramente dichiarativo e non costitutivo.
Con riguardo alle spese di straordinaria amministrazione, si è sostenuto che deve considerarsi quale conseguenza diretta della correlata delibera assembleare (avente valore costitutivo e, quindi, direttamente impegnativa per i condomini che l'adottano) con la quale siano disposti gli interventi di straordinaria amministrazione ovvero implicanti l'apporto di innovazioni condominiali.
Su questa stregua si deduce che <<in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. c.c. >>
Questi principi sono stati fatti propri dalla Cass. 10235/2013, la quale ha ribadito che per le spese relative agli interventi di straordinaria manutenzione, l'insorgenza dell'obbligo in capo ai singoli condomini deve considerarsi quale conseguenza diretta della delibera assembleare con la quale siano disposti i predetti interventi. Tale delibera ha valore costitutivo e, quindi, direttamente impegnativa per i condomini rivestenti tale qualità all'atto della sua adozione.
Sul piano concreto, questa delibera è solo quella con la quale tali interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto e l'individuazione dell'inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri, non avendo alcun valore l'adozione di una precedente delibera assembleare meramente preparatoria od interlocutoria, che non sia propriamente impegnativa per il condominio e che non assuma, perciò, carattere vincolante e definitivo per l'approvazione dei predetti interventi.
Pertanto, qualora l'approvazione della delibera di esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione, efficace e definitiva per tutti i condomini, sopravvenga soltanto successivamente alla stipula della vendita, l'obbligo del pagamento delle relative quote condominiali incombe sull'acquirente, non rilevando l'esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria adottata anteriormente a tale stipula.
Infine occorre evidenziare che è nulla la deliberazione assembleare che violi il criterio legale di imputazione dei contributi condominiali ((Tribunale di Parma. 1386/17)
<<Il Tribunale conclude ammettendo che, in tema di contributi condominiali, è esclusa l'applicazione della disciplina generale in tema di comunione, secondo cui il cedente è obbligato senza limiti di tempo al versamento di quanto dovuto e non versato dal cedente, in quanto il rimando alla disciplina generale espressamente previsto dall'art. 1139 c.c. trova applicazione solo per le fattispecie non previste dalle norme sul condominio. Pertanto compete al nuovo acquirente solo il pagamento delle spese dovute e non versate nel biennio che precede l'acquisto.>>
Per questi motivi è dichiarata la nullità della delibera assembleare impugnata.