Amministratore in lite anche senza l’assemblea

L'amministratore può agire contro terzi anche senza l'autorizzazione dell'assemblea
Avv. Anna Nicola
E' noto a tutti che l'amministratore deve compiere gli atti conservativi dei beni e servizi del condominio ex art. 13130 Cc
Il termine “atti conservativi” da sempre viene inteso in senso ampio, non solo sul piano sostanziale ma anche quello processuale
E' ciò che viene ribadito dalla recente decisione della Cassazione Civile, sez. II, ordinanza 9911/2017 sulla cui base l'azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall'art. 1669 cod. civ. è esperibile autonomamente dall'amministratore
Questa norma dispone che l'azione può essere esercitata non solo dal committente contro l'appaltatore, ma anche dall'acquirente contro il venditore che abbia costruito l'immobile sotto la propria responsabilità, allorché lo stesso venditore abbia assunto, nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti, una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell'opera.
Nel caso di edificio condominiale, l'azione di responsabilità è promossa dall'amministratore di condominio.
Ci si interroga se a tal fine sia necessaria una previa delibera dell'assemblea che autorizzi l'amministratore, o se questi sia legittimato ad agire in via autonoma
A questa domanda risponde la decisione in commento precisa che <<sussiste la legittimazione ad processum dell'amministratore, anche a prescindere dall'esistenza, dalla prova e dal quorum della delibera di autorizzazione a proporre la domanda giudiziale.>>
Infatti, l'amministratore del condominio è legittimato a proporre l'azione di cui all'art. 1669 c.c. relativa ai gravi difetti di costruzione che possano porre in pericolo la sicurezza dell'edificio condominiale, anche senza preventiva autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale (Cass., sentenze, 17484/06, 12231/02, 3304/00 e 8294/99).
Questo discorso rientra nel più ampio tema della legittimazione processuale dell'amministratore
Le competenze dell'amministratore sul piano sostanziale sono quelle prescritte dagli art. 1131 e 1130 c.c., il cui placet processuale, per chi ritiene necessaria una delibera assembleare, è dato dall'art. 1136 secondo comma terzo c.c.
L'art. 1130 C.c. così prescrive: <<L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo1129e dalle vigenti disposizioni di legge, deve
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo1130 bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio;
5) eseguire gli adempimenti fiscali;
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;
8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio;
9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.
Mentre l'art. 1131 Cc così recita: <<Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto. Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi e tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.>>
Perseguire gli interessi comuni significa anche agire e resistere giudizialmente nei confronti dei terzi, ove questi non paghino spontaneamente il dovuto o non compiano quanto devono. Il tutto in totale autonomia per i poteri ex lege relativi al mandato condominiale dell'amministratore, rientrando nella “gestione nell'interesse dei beni comuni”
<<… La rappresentanza processuale dell'amministratore del condominio dal alto passivo, ai sensi del secondo comma dell'art. 1131 c.c., non incontra limiti quando le domande proposte contro il condominio riguardano le parti comuni dell'edificio>> (così Cass., 5203/1986, Cass., 8286/2005)
Nel caso specifico di opposizione all'ingiunzione, <<l'amministratore del condominio altro non ha fatto che contestare la sussistenza del diritto di credito fatto valere dall'opposto eccependo la mancanza di valide prove a sostegno di tale asserito credito e/o l'erroneità dei conteggi sviluppati.>> (Cass., 12622/2010)
A contrariis, la Cassazione con la sentenza 6 agosto 2010, n. 18331 precisa che l'amministratore di condominio, il quale viene citato in giudizio per una causa che va oltre le sue competenze, se non riesce a convocare l'assemblea in tempi utili al fine di decidere su cosa fare, ha la possibilità di costituirsi in giudizio (senza autorizzazione) al solo scopo di non incorrere nelle decadenze processuali.
Lo stesso dicasi per il recupero di somme di proprietà del Condominio da terzi trattenute indebitamente
Si tratta di principio univoco
Così si legge nella decisione della Suprema Corte n. 1451/2014: <<…Il Collegio è dell'avviso che, nella propria sfera di competenze (ordinarie o incrementate dall'assemblea), l'amministratore è munito di poteri di rappresentanza processuale ad agire e resistere senza necessità di alcuna autorizzazione. Come ha osservato il pubblico ministero in sede di discussione del ricorso, sarebbe infatti veramente defatigatorio, nell'ottica di un assurdo “iperassemblearismo”, che l'amministratore fosse costretto a convocare ogni volta i condomini al fine di ottenere il nulla osta, ad esempio, per agire o resistere al monitorio sul pagamento degli oneri condominiali …>>
Come di recente affermato dal Supremo Collegio (Cass., 10/11/2010, n. 22886 e Cass., 16/04/2007 n. . 9093) <<La conclusione cui è pervenuto il primo giudice appare corretta e conforme alla giurisprudenza prevalente di questa Corte - alla quale si ritiene di dover aderire - secondo cui nessuna limitazione sussiste in relazione alla legittimazione dal lato passivo dell'amministratore per qualsiasi azione anche di natura reale, promossa contro il Condominio, da terzi (o anche dal singolo condomino) in ordine alle parti comuni dell'edificio. In tal caso, l'amministratore ha il solo obbligo di mera rilevanza interna e non incidente sui suoi poteri rappresentativi processuali, di riferire all'assemblea, con la conseguenza che la sua presenza in giudizio esclude la necessità del litisconsorzio nei confronti di tutti i condomini.>>
Così ancora: <<ai sensi dell'art. 1131 c.c., comma 2, la legittimazione passiva dell'amministratore del condominio a resistere in giudizio, esclusiva o concorrente con quella dei condomini, non incontra limiti e sussiste anche in ordine alle azioni di natura reale relative alle parti comuni dell'edificio, promosse contro il condominio da terzi o anche dal singolo condomino; in tal caso, l'amministratore ha il solo obbligo, di mera rilevanza interna e non incidente sui suoi poteri rappresentativi processuali, di riferire all'assemblea, con la conseguenza che la sua presenza in giudizio esclude la necessità del litisconsorzio nei confronti di tutti i condomini.>> (Cass. 16901/2012)
<<…Sarà competente, inoltre, ad avviare un'azione di danno temuto contro i confinanti (o gli stessi condomini), qualora necessaria a tutela degli interessi comuni, ovvero ad iniziare l'azione di recupero giudiziale del credito nei confronti dei condomini morosi, nonché a promuovere un giudizio per rimuovere le aperture abusive realizzate sulla facciata dello stabile, senza bisogno di specifica autorizzazione assembleare…>> (Cass. 26849/2013).