Terrazzo da riparare con gronda condominiale

La Cassazione ha recentemente esaminato il tema dei balconi «aggettanti». Va premesso che si tratta di una tipologia che, costituendo un prolungamento dell'unità immobiliare, deve ritenersi di proprietà esclusiva, dovendosi considerare comuni solo gli elementi decorativi qualora si inseriscano nella facciata di prospetto dell'edificio (Cassazione, sentenza 6624/2012). Appartenendo in via esclusiva al proprietario è esclusa la natura di parte comune: le opere di manutenzione dei balconi competono ai relativi proprietari. I balconi aggettanti non fungono da copertura del piano inferiore: strutturalmente infatti sono autonomi rispetto agli altri piani ben potendo sussistere a prescindere dall'esistenza di altri balconi nel piano sottostante o sovrastante. Il balcone aggettante non soddisfa quindi una utilità comune ai due piani né svolgono funzioni a vantaggio di soggetti diversi dal proprietario del piano. Ad essi non è quindi applicabile il disposto dell'articolo 1125 c.c. secondo cui le spese per la ricostruzione e manutenzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Se quanto premesso vale senz'altro in ordine all'impermeabilizzazione, occorrerà valutare se nel caso di specie i “cielini”, in virtù della funzione di tipo estetico che essi svolgono rispetto all'intero edificio. In tal caso, occorrerà valutare (in concreto, perché in presenza di prova contraria può risultare che il fabbricato è privo di qualsiasi uniformità architettonica o si trova in uno stato di scadimento estetico tale da rendere irrilevante l'arbitrarietà costruttiva o di manutenzione dei singoli particolari) se per la riparazione del sottobalcone non debba applicarsi la disciplina degli elementi decorativi del balcone. Infatti, come i frontalini, la parte inferiore degli stessi, avendo probabilmente caratteristiche uniformi anche ne caso di specie, hanno certamente una funzione estetica e contribuiscono al decoro architettonico. Essendo tali elementi considerati parti comuni ai sensi dell'art. 1117 del cod. civ., la spesa per la loro riparazione o ricostruzione ricade su tutti i condòmini, proporzionalmente al valore della proprietà di ciascuno.