I negozi non sfuggono alle spese

Molto spesso i proprietari dei negozi e di tutte le unità immobiliari con accesso diretto alla strada suppongono che le spese di ristrutturazione dell’androne e delle scale non li riguardino e quindi di essere esclusi dal loro riparto. E invece non è così (lo dicono praticamente tutte le sentenze della Cassazione): anche loro devono pagarle, così come quelle per il portiere, perché conta la destinazione potenziale dei beni all’uso comune e non il loro effettivo utilizzo da parte di ciascun condòmino.

Infatti nelle sentenze si afferma che, in mancanza di una diversa e specifica convenzione, si deve accertare se le spese si riferiscono a parti e a servizi comuni che costituiscono elementi necessari per l’esistenza del fabbricato e che, in tal caso, anche i titolari dei negozi devono contribuire (Cassazione, sentenza 9986/2017) .

Ai condòmini, tuttavia, è consentito stipulare un accordo (o inserire nel regolamento condominiale contrattuale una apposita clausola) per escludere dalla partecipazione a specifiche spese comuni i proprietari dei negozi o anche dei garages.

L’androne e le scale di un edificio sono comuni anche ai proprietari dei locali terranei con accesso diretto alla strada, (Cassazione sentenza 761/1979). Quindi anche i proprietari dei negozi devono partecipare (magari stabilendo una misura ridotta di contribuzione in considerazione della minore utilità che viene acquisita da essi) alle spese relative alla manutenzione e alla ricostruzione delle scale (Cassazione, sentenza 15444/2007) e dell’androne, perché servono per accedere alla portineria, al tetto o al lastrico solare .

Regola analoga viene applicata anche alle spese relative al servizio di portierato (Cassazione sentenza 12298/2003), perché, se il regolamento condominiale non contiene una diversa previsione, il servizio di portierato viene svolto nell’interesse comune di tutti i condomini, compresi i proprietari dei negozi e dei magazzini posti sulla pubblica via, anche se, nella misura della contribuzione dovuta da questi ultimi, si può tenere conto del loro eventuale minore interesse al godimento del servizio (Cassazione sentenza 2622/1968). Ma se il regolamento le indica tra quelle di carattere generale devono essere ripartite tra tutti i condomini ai sensi dell’articolo 1123 del Codice civile in proporzione al valore della proprietà di ciascuno e non è configurabile una deroga solo perché esiste una tabella, allegata al regolamento, per ripartire di spese particolari di pertinenza dei soli appartamenti (Cassazione sentenza 5081/1990).