Condominio

Il condominio non ha bisogno di un «atto costitutivo»

di Valeria Sibilio

Quando si parla di condomìni, solitamente si intendono i complessi immobiliari che si presentano come una costruzione sviluppata in senso verticale o, in alternativa, come una serie di fabbricati affiancati orizzontalmente. Tuttavia, anche più unità immobiliari adibite a box possono costituire un condominio. Come nel caso esaminato dalla Cassazione con ordinanza 24331 del 2017 nel quale una condòmina aveva proposto ricorso contro la sentenza del Tribunale che ne aveva rigettato l'appello avanzato contro la decisione di primo grado resa dal Giudice di pace. Il giudizio era iniziato con ricorso per decreto ingiuntivo relativo a spese condominiali dovute dalla condòmina, per € 924,00, approvate in sede di bilanci per gli esercizi 2008 e 2009 con delibere del 4 febbraio 2008 e del 10 febbraio 2009, e relative alla proprietà di alcuni box del complesso.
Il Tribunale, nella sentenza impugnata, poneva in evidenza come, nell'atto di acquisto dei box di proprietà della condòmina, la gestione delle parti comuni dei medesimi box fosse oggetto di autonoma regolamentazione rispetto a quella del sovrastante edificio. Regolamentazione che l'acquirente aveva dichiarato di accettare. Rigettato il ricorso, la condòmina ricorreva in Cassazione, sostenendo che la ragione principale dell'opposizione a decreto ingiuntivo, ignorata dal Tribunale in sede di appello, era l'inesistenza del “condominio box” e quindi anche del credito azionato, stante l'assenza di una delibera costitutiva, come anche di proprietà esclusive in rapporto a una formale separazione dal condominio sovrastante i box.
La censura evidenzia difetti dei necessari caratteri di tassatività specificità, completezza e riferibilità alla decisione impugnata. La Cassazione ha ribadito che il condominio soddisfa l'onere probatorio su esso gravante con la produzione del verbale dell'assemblea condominiale in cui sono state approvate le spese, nonché dei relativi documenti e nello stesso giudizio di opposizione, il condòmino opponente non può far valere questioni attinenti alla annullabilità della delibera condominiale di approvazione dello stato di ripartizione. L'infondatezza del ricorso è, dunque, ancor più palese ove si consideri che non potesse comunque essere oggetto del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo la questione dell'accertamento dell'inesistenza di un “condominio autonomo” con riferimento alle distinte unità immobiliare realizzate nel piano interrato e destinate ad autorimesse, trattandosi di domanda da rivolgersi non nei confronti dell'amministratore, e che avrebbe, piuttosto, imposto il litisconsorzio necessario di tutti quei singoli condomini.
La Cassazione ha, perciò, rigettato il ricorso condannando la ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, liquidate in complessivi euro 900,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

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