Le intercapedini sono condominiali quando lo dicono i titoli d’acquisto

Non è raro vedere le intercapedini dei piani interrati di un condominio osservando le inferriate poste sui marciapiedi delle strade. Ma quando questo spazio vuoto che isola le parti interrate dell'edificio dal terreno circostante si può considerare di proprietà comune? Una risposta ci arriva dalla sentenza della Cassazione 24002 del 2017, nella quale un condominio aveva presentato ricorso contro la sentenza della Corte d'Appello che, confermando la sentenza del Tribunale della stessa città, aveva accolto la domanda proposta da due condòmini, relativa all'accertamento della proprietà comune delle intercapedini divisorie che separano l'edificio condominiale dal suolo sottostante la via pubblica. La sentenza aveva annullato la delibera condominiale che aveva posto le spese relative a tali intercapedini a carico dei soli condomini attori.
La Corte territoriale aveva fondato la sua decisione sull'esame dei titoli, argomentando come la previsione del regolamento condominiale, che attribuiva la titolarità esclusiva di dette intercapedini al proprietario - ovvero l'autorimessa dei condòmini in questione - fosse in contrasto con la qualificazione di tali intercapedini come “coerenze” nell'atto di acquisto dell'autorimessa e con il rilievo che dette intercapedini non rientravano tra le parti di edificio le cui spese risultavano poste dal regolamento condominiale a carico di singoli condomini.
La Corte d'Appello aveva, inoltre, ritenuto che dette intercapedini dovessero comunque ritenersi acquisite ai beni condominiali per usucapione, evidenziando come, per oltre un ventennio, il Condominio si fosse comportato quale proprietario delle stesse, ripartendo le spese per la relativa manutenzione tra tutti i condòmini, in base alle rispettive quote millesimali.
Nel ricorso in Cassazione, il Condominio deduceva che se la Corte distrettuale avesse interpretato il regolamento condominiale, esaminando le singole clausole, nessun contrasto sarebbe stato ravvisato tra le stesse, tutte concordi nell'attribuire in via esclusiva la titolarità delle intercapedini all'autorimessa. Inoltre, la Corte d'Appello avrebbe errato anche nell'interpretare il regolamento di condominio, dal momento che, in mancanza di un'espressa previsione circa le spese riguardanti le intercapedini, non aveva considerato che queste non erano comprese nell'elenco delle parti comuni dell'edificio, ma, invece, comprese in quello delle pertinenze di proprietà esclusiva dell'autorimessa.
La Cassazione, rigettando tali motivi per evidente critica dell'interpretazione negoziale operata dalla Corte d'Appello, ha assorbito il terzo motivo di ricorso dal rigetto dei primi due motivi, affermando il principio secondo il quale, qualora la decisione di merito si fondi su di una pluralità di ragioni, tra loro distinte e autonome, singolarmente idonee a sorreggerla sul piano logico e giuridico, la ritenuta infondatezza delle censure mosse, rende inammissibili, per sopravvenuto difetto di interesse, le censure relative alle altre ragioni esplicitamente fatte oggetto di doglianza, in quanto queste ultime non potrebbero comunque condurre, stante l'intervenuta definitività delle altre, alla cassazione della decisione stessa. Inoltre, quando la natura condominiale delle intercapedini emerga dai titoli, come nel caso in esame e come più volte affermato dalla Cassazione stessa, la questione è già definita.
La Corte ha, perciò, rigettato il ricorso, condannando il ricorrente a rifondere ai contro ricorrenti le spese del giudizio di cassazione, liquidate in euro 1.500,00 oltre euro 200,00 per esborsi ed oltre accessori di legge.