In condominio chi paga per frontalini e fioriere?

Un condòmino impugna la delibera condominiale relativa alla ripartizione delle spese dei frontalini e delle fioriere dei balconi e dei terrazzi. Secondo il condòmino, le relative spese dovevano gravare sui relativi proprietari e non essere ripartite secondo le tabelle millesimali di proprietà. Tribunale e Corte d'appello rigettano la domanda ritenendo che le spese debbano essere ripartite secondo la "tabella A". Il condòmino non si da per vinto e la causa finisce sui banchi della Cassazione.

Il parere della Cassazione
La II Sezione civile della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 21641 del 19 settembre 2017, «rileva che gli elementi esterni, quali i rivestimenti della parte frontale e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un condominio, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'articolo 1117, n. 3, codice civile, con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno» (Corte di Cassazione, Sez. II, sentenza 30 aprile 2012, n. 6624 e sentenza 19 gennaio 2000, n. 568).

Come ripartiamo le spese dei balconi?
In realtà, risolvere il problema relativo alla ripartizione delle spese dei frontalini e delle fioriere non è sempre agevole in quanto questi elementi possono essere considerati sotto un duplice punto di vista: strutturale e funzionale. Strutturalmente, i balconi risultano costituiti da una pluralità di elementi (piano di calpestio, soletta, frontalino, sottobalcone, intradossi, eccetera). Sotto l'aspetto funzionale, possono essere considerati sia come una proiezione esterna dell'appartamento (per cui sarebbero di pertinenza del singolo condòmino), sia come parti integranti della facciata rappresentando un elemento decorativo ed estetico dello stabile (per cui diventerebbero di competenza del condomìnio). La situazione si complica ulteriormente perché, a volte, il mondo tecnico e quello giuridico sembrano viaggiare su binari diversi e, quindi, lo stesso termine può assumere una valenza diversa. In ambito tecnico, la "facciata" comprende solo le cosiddette "strutture opache" ovvero le murature perimetrali; in ambito giuridico, il termine "facciata del fabbricato" può assumere un valore più ampio comprendendo non solo la parete esterna dell'edificio, ma anche gli elementi che, pur appartenendo alle singole unità immobiliari, ne costituiscono parte integrante (balconi, finestre ecc).

La tesi prevalente
In genere, i balconi vengono considerati come "beni comuni" quando costituiscono un abbellimento della facciata. Si pensi, per esempio, alle facciate dei palazzi storici che danno lustro a molte delle nostre città storiche. Diversamente, i balconi costituiscono dei beni di proprietà del singolo condòminio, la cui manutenzione è lasciata alla buona volontà (e alle tasche) del singolo proprietario. La giurisprudenza, in questa materia, è davvero copiosa e ha "sminuzzato" la problematica affrontandola, nel corso dei decenni, dalle diverse angolazioni possibili.

Alcune interpretazioni
La III Sezione civile della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 1156 del 29 maggio 2015, ha deciso, salomonicamente, che i balconi aggettanti sono di proprietà esclusiva del proprietario di questa, dovendosi considerare comuni solo gli elementi decorativi delle parte frontale ed inferiore del manufatto, qualora si inseriscano nella facciata di prospetto dell'edificio (Corte di Cassazione, sentenza 30 aprile 2012, n. 6624). In altre circostanze, si è ricorso ad un ragionamento più capzioso introducendo una distinzione tra il balcone vero e proprio e il rivestimento della soletta. Il primo ritenuto di natura privata, ed il secondo, al pari del rivestimento del parapetto, considerato come bene condominiale perché chiamato a svolgere una funzione prevalentemente estetica, divenendo, così, un elemento decorativo ed ornamentale essenziale della facciata (Cassazione civile, Sezione II, sentenza 21 gennaio 2000, n. 637).

Il codice civile
Secondo la giurisprudenza, di norma la facciata di prospetto dell'edificio deve essere considerata come un elemento condominiale in quanto rientrerebbe nella categoria dei muri maestri (Cassazione cicile, Sezione II, sentenza 30 gennaio 1998 n. 945). La riforma sembra aver fatto proprio questo principio nella parte in cui considera le facciate come dei beni condominiali ex articolo 1117 codice civile il che, però, non ha sopito le diatribe relative alla disciplina applicabile ai balconi ed alle fioriere.

Come risolviamo il problema?
Dovendo procedere alla ripartizione delle spese relative alla manutenzione ordinaria e straordinaria degli elementi che compongono la facciata dell'edificio, occorre distinguere tra opere strutturali (che competono al singolo condòmino) e opere ornamentali (di competenza del condomìnio). Per prevenire ogni possibile difformità interpretativa destinata a produrre inutili liti e conseguenti perdite di tempo, sarebbe opportuno giocare d'anticipo ed individuare esattamente i criteri di riparto delle spese contestualmente all'approvazione dei lavori.