Leasing, il locatario resta estraneo al condominio

Appartamento locato, è sempre il condòmino quello tenuto al pagamento degli oneri condominiali.

Il pagamento degli oneri di gestione compete esclusivamente al proprietario dell’immobile in condominio, in considerazione del fatto che in materia condominiale risulta inapplicabile il principio dell’apparenza del diritto.

Conseguentemente, il condominio per la riscossione degli oneri condominiali non può rivolgersi al conduttore del locale in condominio o a chi occupa l’appartamento senza esserne il proprietario, non avendo nei loro confronti azione diretta. Ferma restando la possibilità per il condòmino di rivalersi sul conduttore che non vi abbia provveduto direttamente, in virtù degli accordi intercorsi con il contratto di locazione ai quali, in ogni caso, il condominio rimane estraneo.

Tanto ha stabilito il Tribunale di Milano nella sentenza pubblicata in data 22 giugno 2017. A seguito di ingiunzione di pagamento per spese condominiali approvate in assemblea, una società condòmina proponeva opposizione evidenziando come gli appartamenti di proprietà fossero stati concessi in locazione finanziaria (leasing) a un terzo soggetto tenuto al pagamento in virtù di specifica clausola contrattuale.

Ricorda il Tribunale che «con riferimento al pagamento degli oneri di gestione condominio, è principio fermo in giurisprudenza che tale obbligazione grava unicamente sul proprietario dell’unità abitativa condominiale e non già su colui il quale possa apparire tale. In ipotesi siffatte, invero, in alcun modo può farsi applicazione del principio dell’apparenza del diritto, in quanto essenzialmente strumentale ad esigenze di tutela dell’affidamento del terzo in buona fede (Cass. civ., Sez. II, 12/01/2011, n. 574; Cass. civ., Sez. II, 25/01/2007, n. 1627), con la conseguenza che il condominio può far valere le sue ragioni creditorie relativamente al pagamento degli oneri condominiali esclusivamente nei confronti di un condomino e non già nei riguardi del conduttore o comunque di chi occupa l’appartamento senza esserne il proprietario, non avendo nei suoi confronti azioni dirette. (Cass. civ., Sez. II, 24/06/2008, n. 17201 ; Cass. civ., Sez. II, 03/08/2007, n. 17039)».

Conseguentemente, debitore per i contributi concernenti i beni e i servizi comuni è il «proprietario e condòmino e potrà rivalersi sul conduttore che non vi abbia provveduto direttamente, secondo gli accordi convenuti con il contratto di locazione (Cass. civ. Sez. II, 09/12/2009, n. 25781). Pattuizioni contrattuali, quali quelle risultanti in atti, che non rilevano per il Condominio che è rimasto ad esse estranee».

Peraltro, al caso di specie, non risulta neppure applicabile «la norma specificamente dettata per i rapporti tra nudo proprietario ed usufruttuario, attesa la natura di diritto reale di quello facente capo a quest’ultimo, contrariamente a quello, meramente obbligatorio, scaturente dal contratto di leasing a favore dell’utilizzatore del bene locato».

Chiusura totale, quindi, a ogni ipotesi di deviazione dalla via dettata dal Codice civile.

Anche gli importi fissati nelle delibere non si toccano, perché, spiega il Tribunale, non risultano impugnate, giudizialmente o stragiudizialmente, né tanto meno risultano sospese o revocate, pertanto, le stesse continuano a spiegare la lo ro efficacia esecutiva. Attenzione quindi, al condòmino che tergiversa nei pagamenti: «la delibera con cui sia stato approvato il piano di riparto dei contributi condominiali, costituisce titolo di credito del condominio e di per sé prova l’esistenza del credito ed essa legittima pertanto, non solo la concessione del decreto ingiuntivo ma anche la condanna del condòmino a pagare le somme nel giudizio di opposizione che proponga contro tale decreto». Anzi, nel procedimento di opposizione al decreto ingiuntivo «il Giudice deve limitarsi a verificare la perdurante esistenza ed efficacia delle relative delibere assembleari (...), senza poter sindacare, in via incidentale, la loro validità, essendo questa riservata al Giudice davanti al quale dette delibere possano essere impugnate».