Lavori straordinari, chi sceglie l’impresa: l’amministratore o l’assemblea?

La scelta dell'impresa che deve realizzare gli interventi straordinari deliberati dall'assemblea è importante per diverse ragioni. Il conferimento dell'incarico a una ditta non qualificata, infatti, oltre che riflettersi sulla qualità delle opere, può generare la corresponsabilità dell'autore della nomina per i danni provocati a condomini o terzi. Per questo, e anche per i rilevanti interessi economici coinvolti, è necessaria un'opera preventiva di raccolta e verifica delle informazioni, che spesso non è agevole svolgere nel contesto di una riunione assembleare.
Si è diffusa, perciò, la prassi di delegare a un ristretto gruppo di condomini o all'amministratore il compito di vagliare le possibilità offerte dal mercato. Fino a quando si tratta solo di raccogliere informazioni ed esprimere pareri in modo che l'assemblea possa assumere una decisione consapevole, la prassi non pone alcun problema. Ci si è chiesti, tuttavia, se l'assemblea possa delegare non solo l'istruttoria preliminare, ma il vero e proprio potere di scelta dell'impresa esecutrice dei lavori a un gruppo di condomini o all'amministratore.
Del tutto condivisibile la giurisprudenza che ha affermato la radicale nullità della deliberazione che deleghi la scelta a un gruppo di condomini: le funzioni dell'assemblea – si legge in una importante pronuncia – non sono delegabili a singoli condomini, anche riuniti in un gruppo (Cassazione, 5130/2007).
Pur in difetto di dichiarate ragioni giustificatrici, più indulgente risulta l'atteggiamento per il caso di delega all'amministratore. Si va dall'affermazione di una generale possibilità di demandare la scelta dell'impresa (Cassazione, 10937/2003) al riconoscimento della validità della delega in ipotesi circoscritte e, in particolare, qualora l'assemblea abbia assunto decisioni specifiche in ordine ai lavori da eseguire, al tetto di spesa e ai criteri cui l'amministratore deve attenersi nell'individuazione dell'impresa (Cassazione, 15633/2012).
C'è da chiedersi, a questo punto, perché mai l'assemblea non possa delegare a un gruppo di condomini le stesse funzioni che può delegare all'amministratore. O la delega di funzioni si ammette per tutti o per nessuno.
L'obiezione consente di rilevare che probabilmente la questione è mal posta. Non c'è ragione di dubitare che la scelta dell'impresa, almeno in alcuni casi, possa risultare rimessa all'amministratore. Il relativo potere, tuttavia, non va ricollegato a pretese “deleghe” o “mandati” assembleari, ma al generale compito dell'amministratore di dare esecuzione alle deliberazioni assembleari. La vera questione, dunque, è la seguente: se la scelta dell'impresa appaltatrice costituisca un momento essenziale della fase decisoria dei lavori straordinari o, almeno in certe circostanze, possa collocarsi nella fase esecutiva di decisioni prese dall'organo competente.
Poiché non vi sono norme che affidano espressamente la scelta dell'impresa all'assemblea – e, del resto, disposizioni del genere non avrebbero senso – la risposta non può che dipendere dalle circostanze del caso.
Se per interventi semplici o standard il problema non si pone e la scelta dell'impresa può essere lasciata all'amministratore, per interventi complessi occorre, innanzitutto, accertare il carattere decisorio e non meramente programmatico della deliberazione, cioè il concreto intento di adottare un provvedimento che l'amministratore è chiamato a eseguire senza ulteriori passaggi assembleari. Poi, si deve riconoscere che se la deliberazione contiene solo una generica descrizione di interventi complessi (come “rifacimento della facciata” o “consolidamento statico”) senza l'indicazione di un tetto di spesa e dei criteri di scelta dell'impresa, essa si traduce in una inammissibile delega del potere decisionale all'amministratore, il quale finirebbe con lo stabilire il tipo e la qualità dei lavori da eseguire. Si tratta di conclusioni identiche a quelle cui, per altra via, è pervenuta la giurisprudenza più recente sopra citata.