Il proprietario non può lamentarsi se gli impianti condominiali attraversano l'appartamento

Fonte: Consulente Immobiliare

La lite rasenta l'incredibile
È ovvio che il costruttore, in sede di realizzazione di un fabbricato, è, per forza di cose, obbligato ad attraversare con le "montanti" dei servizi (acqua, fogna, energia elettrica, impianto citofonico ecc.) la proprietà dei singoli futuri-acquirenti-condomini. Così, per raggiungere, per esempio, gli appartamenti posti al terzo piano, le montanti devono attraversare i locali a piano terra, il primo e il secondo piano, creando una serie di servitù incrociate tra il condominio e i singoli condòmini.
Nel caso in esame non tutto deve essere andato per il verso giusto; il proprietario dell'appartamento al quarto piano di un fabbricato, nel corso di alcuni lavori, scopre, nella zona sottostante il pavimento del proprio alloggio, una tubazione idrica condominiale, che, a quanto pare, attraversa la propria unità immobiliare per alimentare quella del vicino (con cui evidentemente non corre buon sangue).
Contestando l'esistenza di una servitù, chiede al condominio di rimuoverla, ma quest'ultimo, per ovvi motivi, rifiuta di provvedervi e la questione si trasferisce nelle aule del tribunale.

Tribunale e Corte d'appello: la tubazione era preesistente
Il Tribunale accerta che la "tubazione incriminata" era preesistente all'acquisto dell'appartamento e rigetta la domanda.
Il proprietario insiste e propone appello ritenendo che la proprietà si presuma libera da pesi e limitazioni e che il condominio non abbia fornito la prova che la servitù fosse preesistente all'acquisto.
La Corte d'appello segue la via tracciata in primo grado e rigetta la domanda, sottolineando che la servitù ha origine contrattuale; sottolinea inoltre che l'atto di acquisto prevede «che l'immobile è stato acquistato "... sotto il vigore e l'osservanza di tutti i diritti, obblighi, oneri, servitù attive e passive, ... e in genere di tutte le norme e rapporti giuridici di natura reale e obbligatoria vigenti all'interno dello stabile di cui i locali venduti fanno parte, quali stabiliti, previsti, disciplinati o richiamati dal regolamento di condominio ..."».

Non occorre menzionare le condutture
A proposito del regolamento di condominio, la Corte territoriale rileva che esso, regolarmente trascritto in data anteriore all'acquisto, «prevede la comunione delle condutture dell'acqua potabile e delle relative installazioni e impianti, pur se comportanti una servitù passiva a carico dell'immobile».
La Corte sottolinea un ulteriore elemento.
Le condutture, per forza di cose, si trovano all'interno dei muri e sotto i pavimenti; per la costituzione e il riconoscimento della servitù, non è necessario indicarne l'esistenza, in quanto l'acquirente, accettando il regolamento di condominio, avrebbe implicitamente accettato lo stato di fatto esistente.
Nel condominio peraltro questo tipo di servitù si costituisce per destinazione del padre di famiglia quando l'originario e unico proprietario dell'edificio vende i singoli appartamenti.

La controversia approda in Cassazione
Il proprietario dell'appartamento non demorde e chiede giustizia alla Cassazione.
A suo dire, le condutture sarebbero state collocate a sua insaputa, durante una sua recente assenza: come questo sia potuto accadere rimane un fatto ignoto.
Le indicazioni fornite dal consulente tecnico d'ufficio, secondo il quale l'impianto sarebbe stato realizzato negli anni '50, sarebbero solo un'ipotesi priva di prove concrete.
Il regolamento di condominio poi non sarebbe idoneo a costituire una servitù in favore della proprietà esclusiva del vicino.

La destinazione del padre di famiglia
La Cassazione esamina quello che, già a prima vista, sembra essere il punto critico della vicenda.
Per comprendere la criticità, occorre esaminare l'art. 1161 cod. civ., che dispone testualmente: «le servitù non apparenti non possono acquistarsi per usucapione o per destinazione del padre di famiglia. Non apparenti sono le servitù quando non si hanno opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio».
La servitù quindi può benissimo essere costituita per destinazione del padre di famiglia, ma richiede che essa sia "apparente" ovvero che vi siano "opere visibili e permanenti" sul fondo servente, in modo da renderne presumibile la conoscenza da parte del proprietario di quest'ultimo. Nel caso in esame invece, da un lato, si sostiene che la servitù è sorta per destinazione del padre di famiglia, nel momento in cui l'originario costruttore ha realizzato gli impianti, per altro verso, l'impianto non è "a vista", per cui si tratterebbe di una servitù non apparente.
Allora sorge un problema: è possibile che la servitù non apparente possa essere costituita per destinazione del padre di famiglia?

Che cosa si intende per servitù "apparente"
Il problema di fondo quindi consiste nello stabilire quando le opere possano essere qualificate come "apparenti". Secondo la Cassazione, non è detto che le opere debbano essere necessariamente visibili dal fondo servente.
È sufficiente che le opere «destinate all'esercizio della servitù siano visibili − anche se solo saltuariamente e occasionalmente (Cass., sent. n. 6522/1993) − da qualsivoglia altro punto d'osservazione, anche esterno al fondo servente, purché il proprietario di questo possa accedervi liberamente, come nel caso in cui le opere siano visibili da una vicina via pubblica».
L'apparenza quindi non richiede che l'opera sia a vista, né che il proprietario del fondo servente abbia, in concreto, conoscenza della sua esistenza, essendo sufficiente che essa sia suscettibile di essere vista. Secondo la Cassazione, «la tubatura idrica, pur se collocata al di sotto del pavimento dell'appartamento che funge da fondo servente, costituisce senz'altro un'opera oggettivamente visibile (sia pure occasionalmente: come, in effetti, il ricorrente ha confermato ammettendo di avere accertato l'esistenza della tubatura in occasione di lavori svolti nel suo appartamento), anche solo in parte, dal proprietario dello stesso, che, di fatto, inequivocabilmente (come appunto è il caso di una tubazione che trasporta acqua), rivela, per struttura e consistenza, l'onere che grava sull'appartamento servente a vantaggio dell'altro».