Creditori, caos giuridico per recuperare il dovuto

Recupero dei crediti condominiali, il meccanismo del Codice civile non ha retto al vaglio della prassi. Il tema è stato oggetto del 27° convegno dei legali di Confedilizia svolto sabato scorso a Piacenza.

Con l’entrata in vigore della riforma del 2012 (articolo 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile) il sistema basato sulla “parziarietà del credito” sancito dalla pronuncia 9148/2008 delle sezioni unite della Cassazione è divenuto di più difficile attuazione: e sono aumentate le difficoltà per il creditore del condominio di conseguire efficacemente, rapidamente e soprattutto integralmente il soddisfacimento del proprio credito.

L’azione sul conto corrente

Tanto che il creditore del condominio, una volta notificato il titolo esecutivo e l’atto di precetto all’amministratore del condominio, anziché chiedere a quest’ultimo i dati dei condòmini morosi per poi dar corso a una serie di procedure esecutive nei confronti di questi ultimi, solitamente sottopone a pignoramento il conto corrente condominiale.

Ciò, naturalmente, alla duplice condizione che sia conosciuto il numero di conto corrente del condominio e che su quest’ultimo si trovino depositate somme sufficienti per il soddisfacimento del credito.

E qui si pongono una serie di problemi sia teorici che pratici di non poco conto.

Infatti, se il pignoramento del conto corrente condominiale è stato ritenuto legittimo da diversi Tribunali (si veda per tutti il Tribunale di Reggio Emilia, ordinanza del 16 Maggio 2014, ma anche voci contrarie come il Tribunale di Pescara del 18 dicembre 2013), tuttavia molte riserve possono essere sollevate.

In primo luogo, se il condominio non ha capacità giuridica,neppure può essere titolare di beni che devono ritenersi logicamente e giuridicamente sempre e comunque di proprietà dei condòmini i quali sono gli unici soggetti che possono decidere come disporne.

Insomma, per venire incontro ad esigenze pratiche come quella di tutelare i terzi creditori e fornitori del condominio, si vorrebbe far rientrare dalla finestra, quando fa comodo, quella capacità giuridica che il legislatore ha fatto uscire dalla porta principale.

D’altro canto va rilevato come la tesi della pignorabilità del conto cozzi in modo palese con i principi e la ratio stessa dell’articolo 63 delle Disposizioni di attuazione, posto che il pignoramento del conto corrente condominiale finisce per colpire esclusivamente somme che sono state versate dai condòmini in regola con i pagamenti, poiché i condòmini morosi per definizione non hanno effettuato alcun versamento o hanno effettuato versamenti insufficienti con la conseguenza che, pignorando il conto, il creditore finisce per soddisfarsi proprio nei confronti dei condòmini virtuosi .

Inoltre sul conto vengono versate somme per titoli diversi e pertanto il pignoramento finisce per danneggiare terzi creditori per il soddisfacimento del cui credito (ad esempio per somministrazione di energia) sono state versate somme da quei condòmini che si sono invece resi morosi nel versamento delle quote dovute al creditore procedente (ad esempio al fornitore prestatore di servizi) che viene ad essere così favorito rispetto al primo.

La via del Codice

Per contro, quando si verifica il mancato o incompleto soddisfacimento sui beni del condominio (potrebbero configurarsi anche azioni esecutive di pignoramento di crediti che il condominio vanta nei confronti di terzi, ad esempio in forza di sentenze di condanna o risarcitorie ottenute contro terzi come assicurazioni o anche contro condòmini), il creditore deve rivolgere le proprie richieste innanzitutto nei confronti dei condòmini non in regola con i pagamenti. L’amministratore è tenuto a comunicare i loro dati al creditore «che lo interpelli» ( è quindi necessaria una specifica richiesta).

Il condòmino che paga la sua quota può quindi ritenersi a riparo da sorprese. Anche se, nel caso in cui il creditore agisca contro di lui, incombe l’onere di provare che ci sono dei condòmini morosi. I condòmini virtuosi possono infatti essere chiamati al pagamento solo in seconda battuta, a fronte del fallimento del tentativo del creditore di «escutere» prima quelli morosi.

I dubbi principali

Restano alcuni dubbi importanti: anzitutto, se si debba agire contro tutti i condòmini richiedendo a ciascuno la propria quota, compresi i condomini morosi o ci si può rivolgere in via solidale contro un solo condòmino al quale richiedere l’intero pagamento di quanto manca.

Inoltre, se per “escussione” si intende l’aggressione totale e completa di ogni bene dei condòmini morosi il compito che attende il creditore procedente è particolarmente lungo e gravoso, anche perché molti sono i e procedimenti esecutivi: mobiliare, presso terzi, immobiliare.