Condominio

Terrazzo a livello, spese di rifacimento con metodo «tradizionale» anche con proprietà unica

di Valeria Sibilio

Quando si tratta di argomenti condominiali, occorre tenere presente che non si parla esclusivamente di unità immobiliari ma anche di piazzali i quali possono includere piani di calpestio pedonale per accedere all'edificio o di copertura di locali sottostanti adibiti a garages.
Il ricorso in Cassazione di un condominio contro la sentenza della Corte d'Appello aveva visto quest'ultima respingere l'appello proposto dallo stesso condominio contro la sentenza del Tribunale, la quale aveva accolto l'impugnazione della deliberazione assembleare dell'8 marzo 2005 proposta dai condòmini proprietari di un locale interrato adibito ad autorimessa, sottostante il piazzale di accesso agli stabili del complesso edilizio. L'assemblea aveva ripartito le spese di rifacimento del piazzale ponendo le stesse a carico dei suddetti condòmini nella misura di 2/3, mentre il Tribunale aveva affermato che il riparto dovesse essere sostenuto in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Anche la Corte d'Appello aveva negato l'applicabilità del criterio di riparto, ritenendo piuttosto corretta, nel caso di specie, l'operatività in via analogica. La sentenza 21337/2017 della Cassazione (relatore Antonio Scarpa) rigettava l'unico motivo di ricorso del condominio, per il quale era assimilabile, se non identica, la fattispecie oggetto di causa a quella del lastrico solare o della terrazza a livello, le cui spese sono regolate dall'art. 1126 c.c., e non invece a quella del solaio intermedio tra due piani, disciplinata dall'art. 1125 c.c. Per gli ermellini l'amministratore di condominio, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell'assemblea, può resistere all'impugnazione di una deliberazione assembleare e può gravare la relativa decisione del giudice, giacché l'esecuzione e la difesa delle delibere dell'assemblea rientra nell'ambito delle sue attribuzioni. L'amministratore di condominio può poi conferire procura al difensore al fine di costituirsi in giudizio nelle cause che rientrano nell'ambito delle proprie attribuzioni. Anche nelle ipotesi in cui ad una terrazza a livello sia sottoposto un solo locale, si finisce per porre a carico dell'unico condòmino “coperto” i due terzi della spesa di rifacimento, ovvero il doppio di quanto dovuto dall'utilizzatore esclusivo della terrazza, vanificando la norma che intende dare maggiore rilievo alla utilità ricavabile dal bene ulteriore a quella insita nella generale funzione di copertura, in quanto essa mira non soltanto a compensare il più rapido deterioramento del lastrico dovuto al calpestio sullo stesso, quanto a non far gravare iniquamente sui soli condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, una spesa che avvantaggia in maniera particolare chi da esso è in grado di trarre altri e diversi vantaggi.
Pertanto, in caso comunque di riparazione di terrazza a livello sovrastante un'unica unità immobiliare, si rende plausibile un'applicazione analogica in maniera da dare pari incidenza alle funzioni di separazione in senso orizzontale, di sostegno e di copertura svolte dalla cosa. La Cassazione ha, perciò, rigettato il ricorso condannando il ricorrente a rimborsare ai controricorrenti le spese sostenute nel giudizio di cassazione, liquidabili in complessivi euro 2.700,00, di cui € 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

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