Rappresentanza nel supercondominio, un rebus da risolvere

La riforma del 2012 (articolo 67 delle disposizioni di Attuazione del Codice civile) introduce una particolare disciplina del supercondominio quando il complesso di edifici è costituito da una struttura di un certo spessore.
L'istituto del supercondominio è riconosciuto in termini generali dal nuovo art. 1117-bis c.c. Esso è, ai sensi dell'art. 1117 – bis c.c., a tutti gli effetti un condominio: al medesimo si applica la relativa normativa, ove compatibile (Cass., 31/01/2008, n. 2305, Giudice di pace, 2008, 4, 307; Cass. civ. Sez. II, 18/04/2005, n. 8066; Trib. Salerno Sez. I, 11/11/2009; Trib. Milano, 05/03/2009)
Per il “riconoscimento legislativo” ex art. 67 disp. Att. C.c. del supercondominio occorre che l'edificio abbia una certa consistenza: la sua comproprietà deve interessare almeno sessanta soggetti. L'intento legislativo è la salvaguardia della gestione dei singoli condominii che costituiscono la realtà più complessa. Se i condomini sono in numero inferiore a sessanta si applicano i principi e le norme del condominio in generale ma non la norma in esame. Il condominio complesso, come il condominio semplice, nasce di fatto senza che vi sia alcun atto di riconoscimento formale, indipendentemente dal numero dei suoi partecipanti (Cass., 31/01/2008, n. 2305, Giudice di pace, 2008, 4, 307; Cass. civ. Sez. II, 18/04/2005, n. 8066; Trib. Salerno Sez. I, 11/11/2009; Trib. Milano, 05/03/2009)
Caratteristica del supercondominio è l'uso ed il godimento dei beni e servizi comuni a favore di più edifici, condominiali o autonomi, a cui sono legati da una rapporto di stretta accessorietà (Cass. civ., 31/01/2008, n. 2305)
Si ha il condominio complesso per quei beni e servizi che hanno un vincolo di accessorietà necessaria rispetto agli edifici mentre si ha semplice comunione per le cose dotate di propria autonomia, salvo diversa volontà dei condomini (Cass. civ. Sez. II, 03/10/2003, n. 14791)
L'indicazione numerica dei condominii del condominio complesso è solo ai fini dell'applicazione della disposizione in esame. Precipuamente, la norma è in tema di amministratore del supercondominio. Se la struttura interessa più di sessanta soggetti, occorre seguire l'iter previsto dall'art. 67 disp. Att. C.c. Se è composta da un numero inferiore valgono i principi generali in tema di semplice condominio ex art. 1129 e segg. C.c., e nello specifico ex artt. 1135 e 1136 c.c. per la nomina dell'amministratore.
La fattispecie è complessa e a struttura piramidale: i “condominii-base” nominano il rispettivo rappresentante che svolge la funzione di portavoce nell'assemblea del condominio complesso per i relativi temi di competenza. Il rappresentante nell'assemblea del supercondominio viene nominato dal rispettivo condominio. La deliberazione è assunta a maggioranza dei presenti alla riunione del “condominio base”, rappresentanti almeno la metà del valore dell'edificio. Questa decisione è finalizzata alla nomina del rappresentante dei singoli edifici all'assemblea del supercondominio, riunione volta a disciplinare la gestione delle parti comuni a più condominii e alla nomina dell'amministratore del complesso. La figura del rappresentante delegato dai singoli edifici non pare chiara. Può essere legittimo richiedere che vi sia un soggetto deputato dai singoli stabili a intervenire nelle assemblee del supercondominio per decidere al meglio della gestione dei beni comuni. Si tratta tuttavia di un passaggio non strettamente necessario: l'amministratore del supercondominio potrebbe essere nominato direttamente da un'assemblea costituita da tutti gli abitanti del complesso. Riprendendo l'esame della norma, si può dire corretto che i rappresentanti dei condominii base procedano alla nomina dell'amministratore del complesso. Non si comprende invece come debbano essere coordinati i poteri degli uni e dell'altro, una volta nominato che quest'ultimo è nominato. Dopo l'assunzione dell'incarico da parte dell'amministratore del complesso, i singoli rappresentanti dovrebbero cessare dalla funzione di amministrazione dei beni e servizi del supercondominio. Invece dalla lettura della norma così non pare essere. Non è indicato che i loro poteri sono svuotati o limitati in favore dell'amministratore del supercondominio o meglio che, una volta nominato il super amministratore, questi cessano dall'incarico.
Proseguendo nell'analisi della disposizione, sempreché sia stata ben interpretata, nell'assemblea della struttura complessa presenziano i rappresentanti degli amministratori dei diversi stabili: esso sono tenuti a decidere della gestione ordinaria dei beni comuni e della nomina dell'amministratore del supercondominio. Finché non viene nominato l'amministratore, provvedono alla gestione dei beni del complesso condominiale. Una volta nominato l'amministratore, questi dovrebbero venir meno per i poteri che la norma attribuisce al rappresentante comune.
La giurisprudenza già in precedenza distingueva la figura dell'amministratore del singolo edificio da quello che gestisce il condominio complesso, soprattutto al fine di tenere ben distinte le attribuzioni dell'uno e dell'altro (Cass. civ. Sez. II Sent., 31/01/2008, n. 2305)
Sebbene non sia stata utilizzata una formula di chiara lettura, la disposizione prevede si può adire l'autorità giudiziaria, se l'assemblea di un condominio-base non nomina chi deve rappresentarlo nell'assemblea del supercondominio. Curiosa è la legittimazione di chi può chiedere l'intervento del Giudice. Il ricorso può essere presentato “anche” da “uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine”. Ci si chiede se con la locuzione “anche” si intende che il tribunale può essere interpellato dal condominio-base, nella persona del suo amministratore -che qui il legislatore pare aver completamente dimenticato- ovvero dai singoli suoi abitanti. La legittimazione a rivolgersi al giudice onde ottenere la nomina del rappresentante mancante è in capo anche ai rappresentanti degli altri edifici-base. Ci si interroga sulla sussistenza di un concreto interesse ad agire ex art. 101 cod. Proc. Civ. Il rappresentante di un altro edificio facente parte del complesso è estraneo allo stabile che non ha proceduto alla nomina del proprio. L'azione giudiziale proposta potrebbe avere significato solo se si ritiene che l'assemblea dei rappresentanti dei condominii deve essere totalitaria. Così ancora, non si comprende perché, prima di rivolgersi al giudice, il rappresentante dell'altro edificio è obbligato a mettere in mora il condominio diffidandolo a procedere alla nomina del suo rappresentante.
La diffida e, in caso di suo esito infruttuoso, il conseguente ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono, in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini. Questa specificazione è superflua, discendendo dai principi generali in tema di notifica degli atti a soggetti non aventi personalità giuridica (Cass. SS.UU. n. 9148/08)
L'art. 67 disp. Att. C.c. prosegue sancendo che “Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto”
L'esclusione di limiti e/o condizioni al potere di rappresentanza è un eccesso legislativo non condivisibile, in quanto non pare supportato da reali motivazioni. Il rappresentante o l'amministratore del complesso condominiale vede sempre il suo incarico nei termini di mandato. Il mandatario, ai sensi dell'art. 1711 c.c., non può eccedere i limiti fissati nel mandato né discostarsi dalle istruzioni del mandante. L'assemblea è l'organo supremo dell'edificio. Se intende limitare i poteri e le attribuzioni del rappresentante dovrebbe essere titolata a farlo. L'amministratore e il rappresentante nel supercondominio sono figure di sua promanazione, legati all'edificio dal rapporto di mandato di natura privata, dove l'assemblea si qualifica come mandante, quindi come figura di rango superiore.
Ritornando all'analisi dell'art. 67 disp. Att. C.c., si ha che il rappresentante ha pieni poteri di rappresentanza, anche se l'assemblea che lo ha incaricato ha espressamente previsto limiti e/o condizioni. Questi ultimi si considerano come non apposti. Ove previsti, dichiarati e verbalizzati nell'assemblea del condominio-base, non sono validi né efficaci. Il rappresentante opera nell'assemblea del condominio complesso come se non esistessero, in quanto giuridicamente invalidi.
Le ragioni concrete che possono portare il condominio-base a rendere opportuno –o non opportuno- limitare la sua rappresentanza nel complesso condominiale possono essere le più varie. Non si comprende la ratio della recisione di questa libertà, se non sulla base della semplice osservazione che il rapporto fiduciario deve essere a tutto campo.
Questa previsione pare inoltre in conflitto con il principio di autonomia contrattuale, principio generale applicabile anche in questa fattispecie, trattandosi di rapporto di mandato.
Proprio in termini di mandato si esprime il comma successivo: il rappresentante risponde di fronte al condominio che lo ha nominato in ragione della disciplina del mandato. A questo fine, è tenuto a riferire quanto accaduto nell'assemblea del supercondominio all'amministratore dell'edificio dallo stesso rappresentato. Sempre per lo stesso scopo, deve riferire senza indugio dell'ordine del giorno dell'assemblea a cui ha partecipato e di quanto in questa deciso (Cassazione civile, sez. II, 7 luglio 2004, n. 12466)
I rappresentanti dei condomini-base paiono, sulla scorta della norma, assumere poteri ben definiti: la gestione ordinaria dei beni comuni finché non provvedono alla nomina dell'amministratore del complesso. La disposizione in esame sembra non essere in linea con la previsione della nomina dell'amministratore del complesso. Essa così dispone: “Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii”.
Le osservazioni svolte in precedenza su questo tema dovrebbero far propendere per la cessazione del ruolo dei rappresentanti dei condominii-base in ragione della nomina del super-amministratore e della nascita delle relative attribuzioni. Sulla base di questo comma così non sembra essere in quanto la sua interpretazione porta a affermare che i rappresentanti dei condominii-base continuano a esistere e a avere le funzioni relative alla gestione dei beni comuni. Si impone d'obbligo la domanda in merito al ruolo che deve avere l'amministratore del supercondominio. La parte finale “L'amministratore riferisce in assemblea” fa riferimento all'amministratore del condominio-base che, informato dal suo rappresentante di quanto deciso in sede di riunione del supercondomino, rende edotta l'assemblea dell'edificio da lui amministrato. Sebbene non indicato, quest'onere informativo deve essere assolto alla prima assemblea utile, successiva al momento in cui il rappresentante ha provveduto alla comunicazione all'amministratore-base. Ci si domanda se, una volta nominato l'amministratore del complesso, non sia più logico e giuridicamente corretto che sia questi a gestire i beni comuni del supercondominio, compreso l'obbligo di riferire ai vari edifici che lo compongono. La distinzione tra l'amministratore del condominio-base e quello del condominio complesso è sempre stata affermata dalla giurisprudenza prima dell'intervento della novella (Tribunale Torino, 02 aprile 2008, n. 2454)
L'ordine del giorno e le decisioni del supercondominio devono essere comunicate tempestivamente dal rappresentante al proprio condominio-base. Non è previsto un termine né per la comunicazione dell'ordine del giorno né per le deliberazioni del supercondominio. Deve comunque trattarsi di una segnalazione tempestiva, in entrambi i casi. Il rappresentante non può effettuare una comunicazione cumulativa: non può avvisare della convocazione e nello stesso tempo comunicare le decisioni del supercondominio, dovendo essere due atti che si succedono nel tempo, entro breve termine, rispettivamente da quando perviene al rappresentante l'avviso di convocazione e da quando vi è stata all'assemblea. Per questo secondo aspetto, occorre comprendere se il rappresentante deve dare un'autonoma comunicazione al condominio o se deve attendere la redazione del verbale della super-riunione onde allegarla, una volta pervenutagli, alla comunicazione con cui dà atto della sua partecipazione all'assemblea. L'amministratore del complesso è il soggetto obbligato a trasmettere il verbale della relativa assemblea.
L'art. 67 disp. Att. C.c. prosegue affrontando un tema del tutto estraneo a quanto riportato nei precedenti commi, disciplinando la presenza in assemblea dell'usufruttuario e del proprietario nel caso in cui sul medesimo alloggio concorrono questi diritti da cui consegue il riparto delle spese condominiali.
L'usufruttuario ha diritto di voto nell'assemblea ordinaria e in quella concernente il godimento dei beni e servizi comuni. La norma si esprime impropriamente laddove afferma che è legittimato a votare per tutti gli “affari” di gestione ordinaria. L'intento è quello di voler conferire il voto a chi è titolare di usufrutto per ogni tema rientrante nell'ordinaria amministrazione. Chi alloggia e gode del diritto di usufrutto dell'immobile in condominio è tenuto a esprimere la sua opinione nelle relative assemblee condominiali. Questo è il significato del diritto di voto per l'argomento attinente “al semplice godimento” delle cose e servizi comuni (Trib. Salerno, 04/07/2008) Per quanto concerne le altre deliberazioni, il diritto di voto spetta al proprietario, salvi i casi in cui l'usufruttuario intende avvalersi, ex art. 1006 c.c., del diritto di far eseguire, a proprie spese, le riparazioni che spetterebbero a carico del proprietario e che questi rifiuta di darvi esecuzione. Lo stesso dicasi se si tratta di lavori o opere che, ai sensi degli artt. 985 e 986 c.c., si qualificano in termini di migliorie e/o addizioni. Mentre la prima di queste ipotesi è ravvisabile quando occorre eseguire lavori che interessano il condominio e che il proprietario dell'alloggio non vuole affrontare, la seconda ipotesi non pare compatibile con questioni condominiali. Gli artt. 985 e 986 c.c. citati concernono miglioramenti e addizioni all'interno dell'unità immobiliare dove concorrono i diritti reali. Hanno quindi ad oggetto il singolo alloggio, sulla cui base l'usufruttuario può chiedere al proprietario la corresponsione della relativa indennità o eliminare le addizioni, ove possibile, al termine dell'usufrutto.
L'avviso di convocazione, nel caso delle deliberazioni da ultimo analizzate, deve essere comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario. Poiché la norma si esprime “In tutti questi casi l'avviso di convocazione deve essere comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario” la giurisprudenza dovrà svolgere il compito di dare una linea di confine ai casi in cui è sufficiente chiamare l'uno o l'altro alla riunione. Una veloce lettura della norma potrebbe far propendere per il duplice invio per le sole fattispecie di cui agli artt. 985 e 986 c.c. Non si esclude che si possa intendere in tutti i casi in cui il medesimo immobile veda il concorso dei due diritti reali, fattispecie che pare più corretta.
Il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale. Sebbene sia una puntualizzazione corretta, non si comprende il motivo per cui il tema delle spese e della loro ripartizione tra questi soggetti non è stata inserita nel testo dell'art. 63 disp. Att. C.c., norma che pare sicuramente più consona. La solidarietà è di fronte al condominio: l'amministratore può chiedere il pagamento del dovuto all'uno o all'altro indifferentemente. Nel rapporti interni invece occorre verificare la voce di spesa e la relativa spettanza: per la manutenzione straordinaria l'onere economico è in capo al proprietario mentre quella ordinaria è a carico dell'usufruttuario.