Condominio

Lo «spazio aereo» del condominio va tutelato

di Raffaello Stendardi

Il diritto di proprietà del condominio sul suolo su cui sorge l’edificio si estende anche al sottosuolo e al soprasuolo; tale diritto, tuttavia, non si sviluppa all’infinito in senso verticale, ma trova come limite l’utilità effettiva del condominio, non potendo quest’ultimo opporsi alle attività di terzi che si svolgano a una profondità o altezza tali da non pregiudicare alcun suo legittimo interesse.

Il principio, chiaramente desumibile dagli articoli 1117 e 840 del Codice civile, aveva trovato applicazione nella sentenza n. 9292 del 2016, con cui la quarta sezione del Tribunale di Milano ha ordinato rimozione di un cartellone pubblicitario che, seppur installato sul muro di proprietà esclusiva di un condominio, sporgeva nello spazio aereo sovrastante il tetto di proprietà di altro condominio.

Nell’esaminare la questione, il Tribunale di Milano ha precisato che l’interesse che consente al proprietario di escludere l’utilizzo dello spazio aereo sovrastante il suolo di sua proprietà, deve essere concreto, ma non necessariamente attuale: «La sussistenza dell’interesse del proprietario del suolo – infatti - va valutata con riferimento non soltanto all’attuale situazione e destinazione del suolo, ma anche alle sue possibili, future utilizzazioni, sia pure in concreto non individuate, purché compatibili con le caratteristiche e la normale destinazione del suolo medesimo, essendo invece irrilevante che questo sia attualmente soggetto a servitù incompatibili con l’utilizzazione edificatoria dello spazio ad esso sovrastante da parte del proprietario», come afferma anche la Cassazione con le sentenze 7207/2011 e 20129/2004.

Nulla vieta, infatti, che le attuali limitazioni all’utilizzazione edificatoria del suolo (connesse, ad esempio, a divieti derivanti dalla normativa edilizia vigente) possano venir meno nel corso del tempo.

E, se ciò accada, «l’avvenuta tolleranza di violazioni corrispondenti all’illegittimo esercizio di nuove servitù - le quali nel frattempo potrebbero anche costituirsi per usucapione – sarebbe in grado incidere, in via autonoma, sulle possibili future utilizzazioni del fondo», così ledendo ingiustamente i diritti del proprietario del suolo.

Il Tribunale di Milano, alla luce dei rilievi fotografici prodotti dalle parti, ha potuto rilevare che il cartellone pubblicitario in questione era stato installato solo pochi metri più in alto rispetto al tetto del Condominio attore, ritenendo pertanto concretamente ipotizzabile, seppur non attuale, l’interesse di quest’ultimo a sfruttare lo spazio aereo occupato dal manufatto (per esempio per sopraelevazioni, recupero del sottotetto o restauro). E il cartellone è stato rimosso.

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