Condominio

L’amministratore può denunciare i vizi dell’appalto

di Giulio Benedetti


Il contratto di appalto si differenzia da quello di vendita poiché nel primo (art. 1655 c.c.) l'imprenditore per un compenso mette a disposizione del committente la sua compagine aziendale per realizzare un'opera o un servizio con l'apporto di capitale , di esperienza tecnica e di lavoro , mentre nel secondo (art. 1470 c.c.) vi è soltanto il trasferimento della proprietà di un bene mobile od immobile verso il corrispettivo di un prezzo . Lo sviluppo della tecnologia ha comportato la realizzazione di opere e di servizi sempre più complessi in cui si succede l'opera di diversi imprenditori, professionisti e tecnici per cui , al fine di tutelare l'incolumità dei lavoratori , l'art. 90 del d.lvo n. 81/2008 ha imposto al committente ed agli imprenditori che intervengono nel contratto di appalto gli obblighi della reciproca informazione sulle attività svolte e di coordinamento nelle stesse al fine di ridurre i rischi interferenziali i quali spesso cagionano gravi lesioni ai lavoratori impiegati .
Nei confronti del committente e degli imprenditori interessati al contratto di appalto l'intervento finalizzato a ridurre tali rischi è stato reso più pregnante ed incisivo dall'art. 26 del d.lvo n. 81/2008 per il quale nel contratto di appalto :
- il datore di lavoro committente promuove la cooperazione ed il coordinamento tra le imprese incaricate elaborando un unico documento di valutazione dei rischi che indichi le misure adottate per eliminare e , ove ciò non sia possibile , ridurre al minimo i rischi da interferenze e tale documento è allegato al contratto di appalto o di opera nei casi previsti dall'art. 26 ( ad esempio lavori non intellettuali , lavori da eseguirsi ad oltre due metri di altezza, che durino oltre due giorni , oppure nelle condizioni di pericolosità contemplate dall'allegato XI ) . Notasi che qualora non venga redatto il documento di valutazione dei rischi e il contratto di appalto sia comunque messo in opera il committente e l'appaltatore rispondono della contravvenzione prevista e punita dagli articoli 17 e 55, comma primo lettera a), del d.lvo n. 81/2008 ed il contratto di appalto è nullo , ai sensi dell'art. 1418 , primo comma , c.c., per contrarietà alle norme imperative ( ovvero comminanti sanzioni penali);
Le previsioni della nullità civile dei relativi contratti e formulate sopra alle lettere a) e c) rendono particolarmente incisiva la disciplina del predetto art. 26 poiché le controversie civili tra le parti sono statisticamente più diffuse e ricorrenti della contestazione del reato e della conseguente promozione dell'azione penale ad opera della pubblica accusa.
Tuttavia la domanda che ricorre è se l'amministratore del condominio sia titolato a denunciare vizi del contratto di appalto. La Corte di Cassazione Civile (ordinanza n. 9911/2017) afferma che sussiste la sua legittimazione processuale a prescindere dalla deliberazione dell'assemblea a proporre la domanda giudiziale : “infatti l'amministratore del condominio è legittimato a proporre l'azione di cui all'art. 1669 c.c. , relativa ai gravi difetti di costruzione che possano mettere in pericolo la sicurezza dell'edifico condominiale , anche senza preventiva autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale (Cass. n. 17484/06, 12231/02, 3304/00 e 8294/99)”.
Aggiungasi che Corte di Cassazione (sent. C. Cass. civ. , Sez. 2, sent. n. 22553 del 21.7.2015, dep. il 4.11.2015) ha trattato il caso della esecuzione di nuove opere di manutenzione straordinarie in un condominio la cui corretta esecuzione veniva contestata dall'amministratore poiché dalla loro esecuzione derivavano danni all'immobile da grande tempo edificato e dunque preesistente alle medesime . In tema di responsabilità nel contratto di appalto, ai sensi dell'art. 1669 cod. civ. la sentenza afferma quanto segue.
“La responsabilità ex art. 1669 cod. civ pertanto, ben può essere invocata con riguardo al compimento di opere ( rectius di interventi di modificazione o riparazione) afferenti ad un preesistente edifici o ad altra preesistente cosa immobile destinata per sua natura a lunga durata , le quali, in ragione di vizi del suolo (su cui la nuova opera si radica) o di difetti della costruzione (dell'opera) , rovinino , in tutto o in parte , o presentino evidente pericolo di rovina ovvero gravi difetti (anche essi riferiti all'opera innovativa , non già all'edificio pregresso) . Con la conseguenza che anche gli autori di tali interventi di modificazione o riparazione (rectius gli esecutori delle opere integrative) possono rispondere ai sensi dell'art. 1669 cod. civ. allorché le opere abbiano una incidenza sensibile o sugli elementi essenziali delle strutture dell'edificio ovvero su elementi secondari od accessori tali da compromettere la funzionalità globale dell'immobile stesso ( cfr. Cass. 4 gennaio 1993 n. 13; più di recente , segue la stessa linea interpretativa Cass. 29 settembre 2009 n. 20853). Nella specie la corte distrettuale , in adesione la costante insegnamento di questa Corte, secondo il quale l'estremo del grave difetto di costruzione , a differenza di quelli che determinano rovina totale o parziale dell'edificio, può anche consistere in una menomazione che , pur riguardando una parte soltanto dell'opera , incide sulla funzionalità della stessa , impedendole di fornire l'utilità cui è destinata per lungo lasso di tempo , ha ritenuto , con giudizio di fatto non suscettibile di sindacato in questa sede e saldamente ancorato alle risultanze dell'espletata indagine , che proprio tale ipotesi ricorreva nella fattispecie concreta “.
La Corte di Cassazione nella sentenza n. 22553/2015 inoltre sostiene : “ Del pari nessun valore può essere attribuito con riguardo alla responsabilità di cui all'art. 1669 c.c. alle classificazioni urbanistiche predisposte dal legislatore al diverso fine del recupero di manufatti preesistenti : la differenza dei parametri di riferimento non giustifica l'integrale responsabilità dell'appaltatore sia in presenza di interventi di manutenzione straordinaria sia in ipotesi di manutenzione ordinaria ai sensi dell'art. 31 della legge n. 457 del 1978. Infatti , ai fini della responsabilità dell'appaltatore , costituiscono gravi difetti dell'edificio non solo quelli che incidono in misura sensibile sugli elementi essenziali delle strutture dell'opera , ma anche quelli che riguardano elementi secondari ed accessori (impermeabilizzazioni, rivestimenti , infissi, ecc), purchè tali da non compromettere la funzionalità dell'opera stessa e che , anche senza richiedere opere di manutenzione straordinaria , possano essere eliminati finanche con gli interventi di manutenzione ordinaria indicati dalla lettera a dell'art. 31 delle legge 5.8.1978 n. 457 e cioè con “opere di riparazione , rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici” o con “opere necessarie per integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”(cfr. Cass. 1.2.1995 n. 1164).

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