Il condominio risponde sempre delle infiltrazioni

Il condominio è responsabile, a norma dell’articolo 2051 del Codice civile, in tema di responsabilità da custodia, dei vizi e difetti della costruzione dell’edificio che provocano umidità e infiltrazioni nei locali di proprietà di un condòmino. Non conta nulla che, nel progetto iniziale, i locali fossero indicati come cantine non abitabili.

Ciò che conta è infatti che l’infiltrazione derivi da una parte comune (i muri perimetrali) e che il nesso causale tra il fatto (cioè l’insufficiente coibentazione/impermeabilizzazione dei muri) e l’evento (cioè l’infiltrazione) non sia stato interrotto da un intervento fatto del danneggiato (per esempio, la trasformazione da parte del condomino dei locali da magazzino ad appartamento abitabile). Questo in sintesi il contenuto della sentenza del Tribunale di Livorno del 23 giugno 2017, n. 688 , che risolve un apparente contrasto giurisprudenziale in ordine alla responsabilità per i danni provocati ai singoli condòmini dai vizi di costruzione dell’edificio condominiale.

Nel caso esaminato dal Tribunale Toscano, un condomino - che era proprietario di un appartamento al piano terra e in parte interrato - aveva citato in giudizio il condominio per chiedere l’eliminazione delle cause delle infiltrazioni di acqua dovute a carenze di coibentazione/impermeabilizzazione dei muri perimetrali, oltre al risarcimento dei danni per il disagio subito, per gli arredi rovinati e per il mancato affitto. In particolare, dal procedimento di accertamento tecnico preventivo - che aveva preceduto il giudizio di risarcimento - era emerso che i danni da umidità e da infiltrazioni potevano essere eliminati, con interventi sulle pareti interne dell’appartamento, sulle pareti esterne, nonché con la costruzione di una intercapedine.

Il condominio si è opposto puntualizzando che i locali erano originariamente destinati, a cantina e che a seguito di variante nel 1962 erano stati trasformati in civile abitazione (l’appartamento era privo del rapporto aero/illuminante prescritto).

Dalla perizia risultava, tra l’altro, che la quota della falda acquifera - anche se variabile in funzione della stagione – poteva costituire una concausa dei fenomeni lamentati.

Il Tribunale livornese – nell’accogliere la domanda risarcitoria - ha ribadito l’orientamento giurisprudenziale per il quale: «l’umidità conseguente ad inadeguata coibentazione delle strutture perimetrali di un edificio, può integrare, ove sia compromessa l’abitabilità e il godimento del bene, grave difetto dell’edificio ai fini della responsabilità del costruttore ex art. 1669 c.c. Tuttavia, qualora il fenomeno sia causa di danni a singoli condòmini, nei confronti di costoro è responsabile in via autonoma ex art. 2051 c.c. il condominio, che è tenuto, quale custode, ad eliminare le caratteristiche lesive insite nella cosa».