Terrazza o lastrico sono beni comuni

Lastrico o terrazza, stesso regime: sono parti comuni a meno che non risulti una titolarità diversa. Un chiarimento apparentemente ovvio ma che la Cassazione (ordinanza 20287 depositata ieri, relatore Antonio Scarpa) ha dovuto dare a fronte di una sentenza poco chiara della Corte d’appello di Napoli.

La lite era insorta tra due condòmini, quello del piano terreno (commerciali) e quello del piano superiore, che si era “impossessato” del lastrico solare che fungeva da copertura del negozio, installandovi una veranda, una stufa e un cancello di accesso. Il proprietario del piano terra aveva perciò chiesto la rimozione di tutti i manufatti. Ottenuta ragione dal Tribunale, il proprietario del primo piano si è visto dare torto parzialmente dalla Corte d’appello, che aveva dichiarato trattarsi di un’occupazione abusiva, in quanto non era stato prodotto alcun titolo di proprietà, ma che quel lastrico non si poteva qualificare neppure come parte comune. Seguiva quindi un ricorso in Cassazione.

La Suprema Corte ha corretto l’assunto della Corte d’appello di Napoli che avrebbe «malamente applicato l’art. 1117 c.c., alla stregua dell’interpretazione affermata da Cass. Sez. 2, 22/11/1996, n. 10323, che il Collegio intende qui ribadire. Invero, l’art. 1117, n. 1, c.c. menziona tra i beni comuni i tetti e i lastrici solari, i quali sono parti essenziali per l’esistenza del fabbricato, in quanto per la struttura e per la funzione servono da copertura all’edificio e da protezione per i piani o per le porzioni di piano sottostanti dagli agenti atmosferici, mentre tale disposizione non fa espresso riferimento alle terrazze a livello, le quali, tuttavia, pur offrendo rispetto al lastrico utilità ulteriori (…), svolgono altresì le medesime funzioni di copertura (…)». Tale funzione, prosegue la Cassazione, è, del resto alla base della comune e pacifica applicazione a entrambi dell’articolo 1126 del Codice civile, senza distinzioni di maggiore o minore utilità.

Quindi «la deroga all’attribuzione legale al condominio e l’attribuzione in proprietà o uso esclusivo della terrazza a livello possono derivare solo dal titolo (…) ovvero mediante un atto di destinazione da parte del titolare di un diritto reale (…)».

Tanto più, spiega la Cassazione, che non serve neppure individuare un vincolo pertinenziale tra la terrazza/lastrico e l’appartamento da cui vi si accede.