Infiltrazioni da parti comuni, l’incuria va dimostrata

Le infltrazoni sono tra i classici problemi dell’estate: l’assenza di molti condòmini favorisce incuria e reazioni tardive alle piogge o agli incidenti da condutture. La Cassazione, con la sentenza 20070 del 2017, ha affrontato un caso in cui un condòmino aveva chiesto domanda risarcitoria , nei confronti del proprio Condominio, per i danni subiti nel proprio appartamento in conseguenza delle infiltrazioni provenienti dal terrazzo condominiale. In primo grado, il Tribunale aveva accolto la domanda risarcitoria proposta dal condòmino nei confronti del Condominio per i danni subiti, condannando quest'ultimo a risarcirgli l'importo di € 306,60 oltre gli interessi, nonché la compagnia assicuratrice, chiamata in garanzia, a manlevare il Condominio.
Il Tribunale aveva liquidato le spese di ripristino delle pareti e del soffitto del soppalco della proprietà del condòmino, evidenziando come lo stesso attore avesse già conseguito dalla compagnia assicuratrice, per effetto di sentenza del 2004 resa dal Giudice di Pace, l'importo di euro 5.474,44, cifra superiore alle richieste del danneggiato. In secondo grado, la Corte d'Appello respingeva l'appello principale proposto dal condomino e quello accidentale della Compagnia assicuratrice, affermando che la relazione dell'accertamento tecnico preventivo espletato nel 2002 avesse accertato che solo 1/5, ovvero il vano cucina, dell'appartamento del condòmino fosse sottostante al terrazzo. Una porzione in cui erano state rilevate macchie di umido e muffa oltre ad un rialzo del parquet. Da ciò si deduceva una esaustività della somma già corrisposta dall'assicuratrice rispetto a quei danni. La sentenza impugnata aggiungeva, inoltre, che la nota dell'appaltatore, incaricato dal condòmino, si riferiva soltanto alle infiltrazioni presenti in cucina, mentre i preventivi ed i bonifici prodotti concernevano la ristrutturazione dell'intero appartamento. Quanto all'appello incidentale della Compagnia assicuratrice, la Corte d'Appello sosteneva che l'eccezione di non operatività della polizza per il danno richiesto dal condòmino era smentita dal comportamento della stessa assicuratrice, la quale aveva liquidato al danneggiato un danno anche superiore a quanto richiesto al Giudice di Pace.
Il condòmino motivava il proprio ricorso in Cassazione facendo riferimento ad una stima dei lavori, per accertamento tecnico preventivo, pari ad euro 45.294,30, oltre alla mancata violazione delle prove documentali, sollecitando una nuova consulenza tecnica d'ufficio non avendo, a suo dire, «né il giudice di primo grado, né quello di appello hanno avuto la pazienza di sfogliare con calma il fascicolo di parte attrice».
La compagnia assicuratrice, dal canto suo, motivava il proprio appello incidentale per non aver la Corte d'Appello di Roma accertato la tardività della notificazione dell'appello nei propri confronti, non valendo la tempestività della notificazione operata nei confronti del condominio garantito e l'omesso esame di fatto decisivo, avendo l'assicuratrice dedotto che la corresponsione della somma di € 5.474,44 era avvenuta in via transattiva, senza rinuncia all'eccezione di inoperatività della garanzia assicurativa, rimanendo perciò, erroneamente, non esaminata la questione sollevata sin dal primo scritto difensivo dell'attuale ricorrente incidentale, questione consistente nella “non accidentalità” delle infiltrazioni causa di danno.
La Cassazione ha rigettato sia il ricorso principale che quello incidentale. Per gli ermellini, il condòmino che agisca nei confronti del condominio per risarcimento dei danni subiti dalla sua unità immobiliare per effetto di infiltrazioni provenienti da un terrazzo condominiale ha l'onere di dimostrare che si tratti di danni conseguenti alla mancata o imperfetta manutenzione del bene comune. I documenti di cui il ricorrente principale si duole per mancato esame, avrebbero dovuto rivelare argomentazioni da offrire la prova di circostanze di portata tale da invalidare l'efficacia delle altre risultanze istruttorie che hanno determinato il diverso convincimento della Corte d'Appello.
Inoltre, il ricorrente principale, denunciando in sede di legittimità il mancato accoglimento delle proprie istanze istruttorie, non ha indicato le circostanze oggetto delle prove negate.
Venendo al ricorso incidentale della compagnia assicuratrice, la Corte d'appello ha ritenuto che il pagamento dell'indennizzo da lei operato, fosse motivo di rinuncia rispetto all'eccezione di inoperatività della polizza per il tipo dì evento.
La Cassazione ha, perciò, rigettato il ricorso principale ed il ricorso incidentale, condannando il condòmino a rimborsare al controricorrente Condominio le spese sostenute nel giudizio di cassazione, liquidate in euro 2.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge. La Corte ha dichiarato, inoltre, la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente principale e di quella incidentale dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per i ricorsi.