Spese condominiali, sull’esonero decide il giudice di merito

La clausola di esonero dalle spese condominiali prevista per il proprietario di appartamenti invenduti, non costituisce una garanzia rispetto a eventuali interventi sulla terrazza a livello che rientra nella sua proprietà esclusiva. Sarà il giudice di merito a decidere caso per caso, trattandosi di una dichiarazione negoziale.

La Cassazione torna sul tema della ripartizione delle spese condominiali e lo fa respingendo il ricorso di un condòmino siciliano che - appellandosi all'ex articolo 1123 del Codice civile - sperava di poter evitare il versamento delle spese decise in assemblea per il rifacimento della terrazza di sua proprietà.

Nella sentenza 19779 depositata il 9 agosto (relatore Antonio Scarpa), i giudici della Suprema Corte accolgono l'interpretazione fornita dalla Corte di appello sul caso , che ha preteso la partecipazione dell'uomo nella quota di un terzo (i restanti due terzi sono a carico del condominio), trattandosi di spese che hanno origine non tanto dall'obbligo di contribuzione pro-quota degli oneri di conservazione di parti comuni, quanto dal fatto che la terrazza a livello costituisca il prolungamento dell'appartamento di proprietà dell'uomo.

Come già ribadito da numerosi precedenti giurisprudenziali (su tutti la sentenza 9449 del 10 maggio 2016), gli interventi di manutenzione straordinaria su terrazze o lastrichi solari di proprietà esclusiva di uno, sono ripartiti tra tutti i condòmini nella misura - rispettivamente - di un terzo e due terzi. Tale orientamento deriva dalla funzione di copertura che tali manufatti rivestono rispetto a tutti gli altri appartamenti: l'utilitas prevale sul diritto di proprietà.
Sui singoli proprietari ricade l'onere in via esclusiva per la riparazione e la manutenzione degli altri manufatti (tra cui le ringhiere), che hanno funzioni diverse dalla copertura a servizio di tutti.

Nel caso delle terrazza - si legge nella sentenza depositata ieri - la verifica sull'effettiva necessità dell'intervento manutentivo spetta in via esclusiva all'assemblea (quale organo sovrano della volontà dei condòmini). Tale verifica esula dal controllo di legittimità del giudice, il quale è invece chiamato a dirimere le questioni in merito alla applicabilità o meno della clausola di esonero. Che nel caso di Acireale è stata cassata.