Le infrazioni al regolamento di condominio

L'art. 70 delle Disposizioni di attuazione al Codice civile così recita: «Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 ed, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie».
La sanzione è un istituto che era già previsto in precedenza in ambito condominiale, per il caso che i condomini ponessero in essere atti o fatti in violazione del regolamento del condominio. Ma l’importo (5 centesimi, mai aggiornato dal 1942) era risibile e nessuno si sognava di applicarla.
La norma è applicabile esclusivamente in presenza di un'esplicita previsione del regolamento condominiale , ne consegue che in mancanza è illegittima una deliberazione condominiale nella parte in cui stabilisce, a carico di alcuni condomini, l'irrogazione di sanzioni pecuniarie per la violazione del regolamento di condominio (in tal senso Cass. 21 aprile 2008, n. 10329).
La norma si esprime in termini generali, parlando di “infrazione”. Non fa riferimento a specifiche attività e alla relativa natura, non menziona se debba trattarsi di un vero e proprio atto giuridico o basti un fatto giudico. Ciò porta a ritenere che qualsiasi attività, indipendentemente dal suo inquadramento, è sanzionabile ove vi sia una clausola del regolamento che imponga il divieto di un certo comportamento.
Sebbene in passato la norma abbia avuto scarsa applicazione in giurisprudenzia, dalle rare decisioni si può dire che la sanzione può essere applicata solo ai proprietari e non a chi detiene l'immobile a diverso titolo. Infatti, poichè l'art. 70 disp. att. c.c. è norma eccezionale in quanto contempla una pena avente natura privata che ha come destinatari i condomini, non applicabile ai conduttori i quali sebbene si trovino a godere delle parti comuni dell'edificio in base a un rapporto obbligatorio, rimangono estranei all'organizzazione condominale (Cass. 17 ottobre 1995, n.10837).
Il regolamento può prevedere la liceità e il diritto di tenere un certo atteggiamento. In questi casi, poiché non impone un divieto ma sancisce una facoltà, non si può parlare di infrazione, salvo leggere la clausola a contrariis, sulla base della verifica del suo tenore letterale. Così sicuramente è nel caso di clausola che stabilisce un dovere: il dovere comporta un divieto di compiere gli atti contrari al contenuto dell'attività obbligata. Se ad esempio una clausola del regolamento indica che i condomini devono rispettare quotidianamente la quiete e il riposo degli abitanti dell'edificio tra le 12.30 e le 15.30, chi disturba, suona il piano, sente la musica a alto volume in questi orari infrange il regolamento, esponendosi a subire la sanzione.
L'art. 70 Disp. Att. C.c. non solo ha previsto la singola violazione ma ha introdotto altresì l'ipotesi della recidiva.
La recidiva si verifica nel caso in cui, dopo l'irrogazione di una precedente sanzione, il medesimo condomino viola nuovamente il regolamento. Ci si può interrogare se si ha la recidiva quando il condomino compie per la seconda volta l'infrazione della clausola già in precedenza non rispettata o se si può trattare di una violazione di un'altra clausola del regolamento, autonoma rispetto alla prima.
Il termine recidiva fa propendere per le successive infrazioni della medesima disposizione regolamentare.
Mentre la prima infrazione importa la corresponsione di una cifra fino a € 200,00, la recidiva comporta il pagamento di un importo sino a € 800,00.
Si tratta sia nel caso di prima infrazione, sia nel caso di successiva violazione, di una somma indicativa: l'importo può essere, rispettivamente, fino a € 200,00 e fino a € 800,00. Non è un minimo legislativo bensì un massimo. L'irrogazione è compito dell'amministratore.”… anche se i limiti dei poteri dell'amministratore possono essere più o meno ampi in relazione al contenuto specifico del regolamento di condominio ed alle eventuali direttive fissate dall'assemblea è fuor di dubbio che egli nell'esercizio delle sue mansioni, sebbene sia tenuto a curare l'osservanza del regolamento da parte dei condomini non ha poteri coercitivi o disciplinari nei loro confronti, a meno che a norma dell'art. 70 delle disposizioni di attuazione del cod. civ. il regolamento di condominio non preveda che ai condomini i quali incorrono in infrazioni alle norme ivi stabilite per l'uso della cosa comune venga inflitta una sanzione pecuniaria, disposizione che quando esiste spetta all'amministratore di farne applicazione (Cass. 20 agosto 1993 n. 8804).
La giurisprudenza ritiene altresì che il regolamento di condominio non può prevedere, per l'infrazione alle sue disposizioni, sanzioni pecuniarie di importo superiore a quello stabilito dall'articolo 70 disp. att. c.c. statuendo che sono nulle, in quanto “contra legem” le eventuali delibere assembleari che dovessero prevedere sanzioni di importo maggiore (Cass. 26 gennaio 1995, n. 948)
Al pari, è nulla la clausola del regolamento di condominio che, superando l'eccezionale autorizzazione di cui all'art. 70 disp. att. cod. civ., preveda, per le infrazioni dei condomini (nella specie, parcheggio irregolare in area comune), sanzioni diverse da quella pecuniaria (nella specie, rimozione dell'autovettura). (Cass. 16 gennaio 2014n. 820)
Per entrambe le infrazioni contemplate dall'art. 70 disp. Att. C.c., dice il legislatore, la somma riscossa a titolo di sanzione, va a costituire il fondo delle spese ordinarie.
Questo fondo pare essere istituto particolare, già contemplato prima della novella, costituito presumibilmente ad hoc per le sanzioni. Non vi è alcuna indicazione di come debba essere costituito. La sua costituzione può essere di derivazione assembleare, secondo le maggioranze prescritte dall'art. 1136 c.c. per la costituzione dell'assemblea e per la relativa deliberazione. Può nascere anche senza l'intervento della riunione, considerando l'amministratore legittimato autonomamente alla sua formazione in ragione dell'applicazione delle sanzioni qui previste, semprechè tenga una contabilità trasparente e lineare.
La norma fa riferimento alle spese ordinarie: il fondo deve essere utilizzato per queste spese. Ci si domanda in quali termini l'amministratore possa attingere al fondo, essendo le spese ordinarie oggetto di bilancio preventivo e consuntivo da sottoporre all'approvazione dell'assemblea. Può darsi il caso che nel corso dell'anno venga irrogata la sanzione e durante l'assemblea in cui si deve approvare l'uno o l'altro bilancio, l'amministratore evidenzi che il fondo è stato costituito o è stato aumentato. Le somme così introitate possono essere qualificate in termini di credito condominiale e essere distribuite tra i singoli o poste come credito per il futuro o a conguaglio. Non si sa tuttavia con quale modalità poterle spartire tra i condomini, se non solo basandosi sulle tabelle millesimali di proprietà, e se includere –parrebbe più giusto e corretto escludere- il soggetto sanzionato. Sebbene non sia previsto dalla norma, l'amministratore diligente potrebbe rendere edotto il condominio, nell'assemblea successiva alla riscossione dell'importo della sanzione, della formazione del fondo in oggetto.
Fondamentale attribuzione dell'amministratore è tenere una gestione contabile trasparente e nel rispetto degli artt. 1129 e segg. c.c. Anche nel caso in cui non vi sia la previa deliberazione dell'assemblea di costituzione del fondo, l'amministratore deve tenere una contabilità a parte delle somme introitate a questo titolo, essendo istituzionale la creazione di riserve condominiali.
Tutti i fondi e le riserve devono risultare chiaramente dai documenti contabili come sancito dall'art. 1130 bis c.c. onde permettere una immediata verifica.
Infine si ricorda che l' amministratore di condominio, posto che è tenuto ex lege a curare l'osservanza del regolamento di condominio, non necessita di alcuna previa delibera condominiale al fine di attivarsi per far cessare gli abusi: nelle sue facoltà rientra l'irrogare sanzioni pecuniarie ai condomini responsabili delle violazioni del regolamento ai senso dell'art. 70 Disp. Att. C.c. .
Già in precedenza la Suprema Corte affermava come segue: “… l'amministratore non necessita di alcuna previa delibera assembleare, posto che egli è già tenuto ex lege (art. 1130 c.c., comma 1, n. 1: ex plurimis, cfr. Cass. 14088/1999; Cass. 9378/1997) a curare l'osservanza del regolamento del condominio al fine di tutelare l'interesse generale al decoro, alla tranquillità ed all'abitabilità dell'edificio; ed è altresì nelle sue facoltà, ai sensi dell'art. 70 disp. att. c.p.c., anche quella di irrogare sanzioni pecuniarie ai condomini responsabili di siffatte violazioni del regolamento (Cass. 8804/1993): ove lo stesso - come del resto nella specie accertato dai Giudici di appello - preveda tale possibilità” (Cass. 26 giugno 2006 n. 14735)