Condominio

Terrazzo «esclusivo», per le infiltrazioni colpe da individuare

di Luca Bridi

Per le infiltrazioni dal lastrico solare bisogna valutare bene di chi siano le responsabilità. Il Tribunale di Milano (sentenza 6353/2017) ha affrontato il tema delle “pilette di scarico” stabilendo che le colpe del titolare dell’uso esclusivo sono (nel caso) del tutto marginali a fronte dell’inadeguatezza della piletta stessa, che avrebbe dovuto essere sistemata dal condominio.

Le “pilette di raccolta” delle acque piovane poste su un terrazzo condominiale sono delle griglie metalliche, prevalentemente di ottone o anche in materiale plastico, poste a livello del pavimento per raccogliere l’acqua meteoritica e convogliarla negli scarichi condominiali. La loro funzione è quella di evitare allagamenti del terrazzo e delle singole unità abitative del condominio, di permettere il defluire delle acque e di scongiurare i ristagni delle stesse, causa di infiltrazioni. Le pilette costituiscono (al pari delle gronde, dei doccioni e dei canali di scarico e di scolo delle acque piovane del tetto) bene comune, atteso che, svolgendo una funzione necessaria all’uso all’uso e al godimento comune, ricadono tra le parti comuni dell’edificio.

Il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, grava su tutti i condòmini, quindi il condominio risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare, salvo che non derivino da fatto imputabile soltanto o in concorso con il condòmino che ne abbia la proprietà esclusiva, per ad esempio cattiva manutenzione delle piante poste sullo stesso e/o dei residui terrosi o calcarei (si vedano le sentenze della Cassazione 9449/2016, 465/2012, 18164/2014, 4596/2012, 3676/2006 e 5848/2007).

Anche la recentissima Sentenza del Tribunale di Milano, sezione X civile, n. 6353/2017, - Giudice estensore Giovanna Gentile, ha fatto proprio questi princìpi. Alcuni condòmini avevano convenuto in giudizio la proprietaria del terrazzo ed il condominio per sentirli condannare al risarcimento danni per infiltrazione d’acqua.

Il Tribunale di Milano argomentava che non vi erano dubbi sulla responsabilità del condominio che avrebbe potuto e anzi dovuto evitare il riempimento della piletta di scarico (causa del tutto prevalente dei fenomeni infiltrativi) adeguandola e comunque realizzando un sistema di raccolta delle acque fluviali che finivano sulla tettoia e sul terrazzo riconducendole nella condotta delle acque meteoriche attraverso appositi pluviali. Per il Tribunale si poteva ravvisare, a carico della proprietaria del terrazzo, solo un concorso di colpa del tutto residuale, costituito dal mancato controllo della piletta di scarico e della sua pulizia periodica, in modo tale da impedire che le foglie presenti sulle piante del terrazzo e comunque portate eventualmente dal vento, coprissero lo scarico, impedendo il pur limitato ma naturale deflusso delle acque. Perciò stimava equo determinare il concorso di colpa del Condominio nella misura dell’80% e quello della proprietaria del terrazzo nella misura del 20%.

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