L’errore nella tabella è annullabile con la delibera

di Raffaele Cusmai

18 Luglio 2017

La domanda

Desidero informazione sulla maniera più corretta di ripartire le spese per un garage comprendente posti auto e box ad uno o due posti auto, con dimensioni leggermente diverse. Nel mio caso, uno dei box è di forma a settore circolare (un quarto di cerchio) con area più grande degli altri posti auto, ma chiaramente e indiscutibilmente puòentrare e trovarvi posto una sola autovettura. La prima riunione di condominio (assemblea 2010) aveva deciso per la ripartizione delle spese secondo i posti auto e per un errore dell’amministratore al condomino proprietario del box in questione erano stati attribuiti due posti auto. Alla corretta lamentela del condòmino, quando si è accorto dell’errore, e alla richiesta di correzione del medesimo sino a quel momento perpetuato, l’amministratore, pur di negare di avere fatto un errore di attribuzione, ha proposto e fatto approvare una nuova ripartizione delle spese per i millesimi di proprietà (assemblea 2015). Quindi la domanda è: le spese si dividono per i posti auto reali o per i millesimi di proprietà? Eventualmente, anche se son trascorsi alcuni anni, il condomino può chiedere di avere un risarcimento per aver pagato in più esercizi per due posti auto, anziché per un sol posto auto come in effetti poteva avere a disposizione? In caso del perdurare della controversia è consigliabile al condomino riportare la questione dinanzi all’associazione cui l’amministratore è iscritto?

I criteri che disciplinano la suddivisione delle spese condominiali sono stabiliti dall'art. 1123 cc. Questo stabilisce, al primo comma un principio generale in base al quale “le spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”. Se, pertanto l'assemblea ha approvato, nel 2015, una tabella millesimale che ripartisce gli oneri del garage secondo la rispettiva quota di proprietà essa deve ritenersi la fonte dalla quale trarre la regola per la corretta distribuzione degli oneri tra i proprietari.
Quanto alla eventuale rifusione delle spese sostenute dal condomino sulla base del previgente, errato, criterio di ripartizione in base ai posti auto, nell'escludere tale eventualità, occorre avere riguardo a una recente sentenza della Corte di Cassazione (1898/2017). La Corte ritiene annullabile e non nulla la deliberazione che distribuisce i costi di manutenzione in misura paritaria tra gli interessarti e non in ragione dei millesimi di proprietà.
Pur rimanendo fermo il principio in base al quale sono nulle le delibere derogatorie ai criteri legali di ripartizione delle spese adottate senza il consenso della totalità dei proprietari del garage, occorre tenere conto che nel caso di specie piuttosto più che una scelta derogatoria all'applicazione dei predetti criteri, sembra quindi rilevare un'errata applicazione dei medesimi. In questo caso l a delibera era semplicemente annullabile, come tale contestabile nel termine di trenta giorni dalla sua adozione/comunicazione. Se la delibera non è stata impugnata essa è da ritenersi vincolante per tutti i condomini, anche se assenti o dissenzienti. La mancata impugnazione nel termine previsto dalla legge ha sanato definitivamente ogni invalidità e il contenuto della delibera non può più essere messo in discussione.
Costituisce infine libera facoltà del condomino riportare la questione dinanzi all`associazione, benché da quanto esposto sembra che all'amministratore non possa avanzarsi grave contestazione in ordine al suo operato.

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