L’ingresso privato non motiva l’esonero

Se per i criteri di ripartizione delle spese relative alla pulizie delle scale condominiali non vi è una soluzione univoca, pochi sono i dubbi qualora sia necessario procedere con interventi di manutenzione. Gli articoli 1123 e 1124 del Codice civile, infatti, specificano che in tale ipotesi la ripartizione debba avvenire per metà in base ai millesimi di proprietà e per l’altra metà in rapporto all’altezza del piano. E quindi, nel caso in cui l’assemblea deliberi la completa ristrutturazione della scala, i condòmini proprietari dovranno attenersi al Codice. A meno che, essendo la norma dell’articolo 1124 dispositiva e derogabile, non vi sia un eventuale regolamento contrattuale o una scelta diversa da parte dell’unanimità dei condòmini.

Sempre l’articolo 1124 specifica come «al fine del concorso nella metà delle spese già ripartite in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari qualora non siano di proprietà comune». A ciò si aggiungono – secondo una giurisprudenza consolidata – anche le ringhiere, i passamani, i pianerottoli, le finestre e i lucernari. La stessa norma trova applicazione per le spese inerenti agli intonaci, la pulizia e la tinteggiatura dei muri che chiudono le scale.

Le pronunce dei giudici

La Suprema corte ha avuto modo di chiarire come i proprietari dei locali forniti di un accesso diverso dall’androne siano anch’essi tenuti a contribuire alle spese di manutenzione delle scale che «costituiscono elementi necessari per la configurabilità stessa di un fabbricato come diviso in proprietà individuali, per piani o porzioni di piano, e rappresentano, inoltre, tramite indispensabile per il godimento e la conservazione, da parte od a vantaggio di detti soggetti, delle strutture di copertura, a tetto od a terrazza» (Cassazione 5 febbraio 1979, n.761). Un principio ribadito anche successivamente dai giudici di legittimità, per i quali «le scale, essendo elementi strutturali necessari alla edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo di copertura, conservano la qualità di parti comuni, così come indicato nell’art. 1117 cod. civ., anche relativamente ai condòmini proprietari di negozi con accesso dalla strada, in assenza di titolo contrario, poiché anche tali condòmini ne fruiscono quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio» (Cassazione 10 luglio 2007, n. 15444).

Sul punto si registrano alcune pronunce dei giudici di merito di parere opposto. Per esempio, secondo il Tribunale di Parma (sentenza 10 maggio 2011, n. 559) «non è tenuto a contribuire alle spese per i lavori di rifacimento dell’ascensore (equiparato alle scale dall’articolo 1124, ndr) il condomino proprietario di unità immobiliari adibite a negozi, con accesso diretto e indipendente esclusivamente dall’esterno, prive di cantina e con nessuna possibilità di utilizzare l’androne e le scale comuni». In questo caso, però, il regolamento contrattuale prevedeva per i locali in questione l’esenzione dalle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’impianto ascensore.

Complicato è valutare a chi spetti la spesa per la manutenzione delle scale che conducono in cantina. Un primo orientamento giurisprudenziale le considera come prolungamenti delle scale “principali” e quindi soggette ai criteri dell’articolo 1124. Per altri, invece, lo stesso articolo 1124 si applica solo nel caso in cui i proprietari dei piani siano anche proprietari delle cantine. In tale circostanza, le spese di manutenzione sarebbero soltanto a carico dei proprietari delle cantine, ex articolo 1123, terzo comma, del Codice civile («qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità»).

Infine, per quanto concerne il sottoscala, se quest’ultimo è di pertinenza della scala, valgono i criteri dell’articolo 1124; se invece è di proprietà esclusiva, l’applicazione dell’articolo 1124 sarà limitata alle spese che riguardano il voltino del rampante.