L'esperto rispondeCondominio

I lavori urgenti quando c’è un problema di maggioranze

di Raffaele Cusmai

La domanda

Nel mio condominio occorre fare lavori urgenti sulle pareti cieche (fianchi del palazzo), perché ci sono moltissime infiltrazioni che causano umidità in diversi ambienti dei vari appartamenti coinvolti. Uno dei condòmini, proprietario di alcune botteghe, pertanto con molti millesimi, si oppone a questi lavori, che sono di fondamentale importanza anche per l'integrità del palazzo stesso. Cosa si può fare per superare questo ostacolo?

Occorre muovere dal presupposto che i lavori di manutenzione delle parti comuni, ai sensi dell'art. 1117, sono sostenuti in proporzione alle quote millesimali di proprietà di tutti i condomini. La relativa deliberazione deve essere approvata ai sensi dell'art. 1136 secondo comma: “con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio”.
Di fronte al mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per la validità della deliberazione, in presenza di una situazione di urgenza, l'amministratore può nell'ambito dei propri poteri (art. 1135 comma 2 c.c.) assumere l'iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea. Ove questa urgenza effettivamente sussista, nel caso abbia speso il nome del condominio nell'eseguire i lavori, l'amministratore dovrà essere rimborsato in quanto l'obbligazione assunta è validamente riferibile al condominio (sentenza 2807/2017).
Anche i singoli condomini, peraltro, possono intervenire (a proprie spese) in caso d'urgenza per ripristinare beni condominiali che necessitino di manutenzione e dai quali possa astrattamente derivare pericolo anche per i terzi. Così, il singolo condomino può procedere all'esecuzione dei lavori urgenti, senza preventiva autorizzazione dell'assemblea o dell'amministratore, e chiederne poi il rimborso pro quota agli altri condomini dimostrandone il carattere urgente.
Il condomino che abbia provveduto autonomamente deve dunque dimostrare, ai sensi dell'articolo 1134 c.c., la necessità di eseguire i lavori “senza ritardo”, e quindi senza aver potuto avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini (Cass. civ., sez. 6, ordinanza 19 marzo 2012, n. 4330). A tali condizioni il condomino che abbia anticipato spese di carattere urgente relative a parti comuni dell'edificio ha diritto all'integrale rimborso. Secondo la Cassazione “è urgente la spesa la cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo, secondo il criterio del buon padre di famiglia”. L'urgenza si verifica, per esempio, se l'intervento si rende obiettivamente necessario al fine di impedire la verificazione di danni conseguenti al peggioramento dello stato di conservazione del bene da riparare. Se le infiltrazioni che causano umidità non consentono neppure la minima dilazione necessaria per deliberarli o per ottenere l'autorizzazione dell'amministratore si può dunque, nell'inerzia di quest'ultimo, procedere a prescindere dalla sua autorizzazione o di quella dell'assemblea condominiale.

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