Sottotetto accessibile solo con botola, l’uso condominiale è presunto

Il sottotetto è un bene condominiale o pertinenza dell'ultimo piano? Un quesito che conferma quanto il condominio non sia unicamente quell'alveare sociale nel quale si intersecano le vite dei cittadini che li abitano, ma anche un ambiente in cui elementi apparentemente banali come una botola possono diventare causa di controversie. Come nel caso, affrontato dalla Cassazione, con sentenza 14806/2017, in cui un sottotetto risulti accessibile unicamente attraverso una botola situata nell'appartamento all'ultimo piano, di proprietà di una signora.
Con voto contrario di quest'ultima, una delibera condominiale aveva deciso, approvandone il preventivo di spesa, l'apertura di una seconda botola in area condominiale, per poter accedere al sottotetto, ritenuto, quest'ultimo, contrariamente al parere della signora che ne rivendica la proprietà, di uso comune a tutti i condòmini. Tale delibera, per la signora, manifestava principi di invalidità, in quanto non inserita all'ordine del giorno assembleare, ma soprattutto perché incideva su un suo bene e su un suo diritto esclusivo. Inoltre, per tali lavori che incidono sulle parti comuni – come il tetto ed il vano scale – occorre il consenso unanime di tutti i condòmini. Se il Tribunale ha ritenuto valide le ragioni della signora ricorrente, dichiarando la nullità della delibera, così non è stato per la Corte d'Appello che ha sovvertito la sentenza, accogliendo l'appello proposto dai condòmini interessati, affermando che il sottotetto in questione, ospitando la canna fumaria, le colonne di scarico delle acque e l'antenna televisiva comune, fosse un bene destinato al servizio della collettività condominiale.
Per la Corte d'Appello, l'atto di compravendita afferma l'uso del sottotetto, da parte della signora, ma non l'acquisto dello stesso che è rimasto condominiale ed accessibile da ogni componente del condomìnio.
Il ricorso in Cassazione, richiesto dalla signora, ha determinato un esito ancora diverso. Infatti, per i giudici, la Corte d'Appello, ritenendo di uso comune il sottotetto, non ha tenuto conto del fatto che se un condòmino – in questo caso la signora ricorrente – impugna una delibera assembleare denunciandone vizi che possono determinarne l'invalidità, propone contestualmente una pluralità di domande giudiziali. L'omissione di pronuncia perpetrata dalla Corte su questo punto determina necessariamente la cassazione della sentenza impugnata. L'ulteriore motivo di ricorso relativo al fatto che la sentenza impugnata avrebbe erroneamente ritenuto che il sottotetto fosse di uso comune e non esclusivo della ricorrente, rimane, invece, assorbito. Per cui, la Cassazione, con sentenza 14806/2017, accoglie due dei tre motivi di ricorso, assorbendone il terzo e cassa la sentenza impugnata rimandandola in Corte d'Appello in diversa composizione anche per le spese di giudizio.