Condòmini impegnati dall’accordo iniziale tra i proprietari unici

Gli obblighi contrattuali assunti dall'originario unico proprietario dell'intero edificio vincolano il condominio successivamente costituito. L'esistenza del contratto può essere dimostrata anche dalla applicazione consuetudinaria dopo la costituzione del condominio. Questo, i sintesi, il principio espresso dal Tribunale di Milano (sentenza n. 3557/2017 , giudice Pierdomenico Santolini).

La vicenda prende le mosse da una situazione in cui sei edifici attigui appartengono a tre soggetti (Iacp e due cooperative) i quali, nel 1972, stipulano una convenzione che assoggetta a servitù di uso comune una serie di aree e servizi, regolandone la ripartizione delle spese. La medesima convenzione prevede – in caso di cessione delle unità immobiliari – che diritti ed obblighi stabiliti siano integralmente assunti dagli acquirenti. Gli stabili vengono successivamente frazionati, con la costituzione dei relativi ondomìni.

Nel 2014 uno dei condomìni delibera di porre a carico dei soli proprietari di due degli edifici le spese di ripartizione di una tubazione interrata, che serve solo detti stabili.

Un gruppo di condòmini gravati impugna la delibera, affermando che l'originaria convenzione vincola i condomìni successivamente costituitisi, con la conseguenza che la tubazione, considerata comune dalla convenzione del 1972, deve essere riparata suddividendosi la spesa fra tutti i proprietari, e non solo fra quelli direttamente interessati.

Il Tribunale di Milano accoglie l'impugnazione , ritenendo che la convenzione originaria, pur non diventando una forma di regolamento condominiale contrattuale, costituisce u n contratto che vincola gli stipulanti e i loro aventi causa, stante l'espressa previsione di trasferimento di tutte le obbligazioni per il caso di cessione delle unità immobiliari.

Il Tribunale stabilisce altresì che la sussistenza del vincolo contrattuale, possa anche essere dimostrata «per effetto della applicazione consuetudinaria protrattasi nel tempo», circostanza che il Tribunale ritiene riconosciuta in base alle difese del Condominio convenuto.