Condominio

Regolamento di condominio: la «nota di trascrizione» è utile

di Anna Nicola

L'articolo 2659 del Codice civile, dedicato alla “Nota di trascrizione” specifica quali parti del regolamento devono essere pubblicizzati. La funzione di questo adempimento è prettamente giudica, volendo rendere noto a tutti, soprattutto agli eventuali futuri acquirenti di alloggio nel condominio, il rispetto delle regola sancite per abitare in quello specifico edificio
“il regolamento di condominio, quali ne siano l'origine ed il procedimento di formazione (accettazione da parte dei singoli acquirenti delle unità immobiliari condominiali del regolamento predisposto dall'originario unico proprietario dell'intero edificio oppure deliberazione dell'assemblea dei condomini votata con la maggioranza di cui all'art. 1136, secondo comma, c.c.), si configura, in relazione alla sua specifica funzione di costituire una sorta di statuto convenzionale del condominio, che ne disciplina la vita e l'attività come ente di gestione (ferma l'inderogabilità di alcune norma concernenti specifici aspetti della disciplina legislativa), come atto volto ad incidere su di un rapporto plurisoggettivo concettualmente unico con un complesso di regole giuridicamente vincolanti per tutti i condomini (Cass. 29 novembre 1995 n. 12342).
Il regolamento si distingue in contrattuale, se è votato da tutti i condomini o accettato da tutti gli acquirenti dal costruttore-venditore che lo ha redatto, e in assembleare cioè deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 c.c.
“… Il regolamento di condominio, predisposto dall'originario unico proprietario dell'intero edificio, ove sia accettato dagli iniziali acquirenti dei singoli appartamenti e regolarmente trascritto nei registri immobiliari assume carattere convenzionale e vincola tutti i successivi acquirenti non solo per le clausole che disciplinano l'uso od il godimento dei servizi o delle parti comuni, ma anche per quelle che restringono i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive venendo a creare per queste ultime una servitù reciproca; dal che consegue ulteriormente che tale regolamento convenzionale, anche se non materialmente inserito nel testo del successivo contratto di compravendita dei singoli appartamenti dell'edificio, fa corpo con esso quando sia stato regolarmente trascritto nei registri immobiliari, rientrando le sue clausole, per relationem, nel contenuto dei singoli contratti” (Cass. n. 13164/2001).
La mancanza della trascrizione non inficia la validità del regolamento o della singola clausola contrattuale: semplicemente non vi è opponibilità a terzi estranei a quel rapporto contrattuale. Se Tizio acquista da Caio e non sottoscrive nè accetta un regolamento non trascritto o una sua clausola: il contenuto del regolamento o della clausola non gli impongono alcun vincolo o limite, Tizio è libero di agire come meglio crede. Ad esempio, se vi è il divieto di mettere le fioriere e Tizio non sottoscrive la relativa clausola, con regolamento non trascritto, ben può mettere tutte le fioriere che vuole.
“… Con il regolamento condominiale possono esser costituiti pesi a carico di unità immobiliari di proprietà esclusiva e a vantaggio di altre unità abitative, cui corrisponde il restringimento e l'ampliamento dei poteri dei rispettivi proprietari, o possono imporsi prestazioni positive a carico dei medesimi e a favore di altri condomini o di soggetti diversi, ovvero possono limitarsi il godimento o l'esercizio dei diritti del proprietario dell'unità immobiliare. Nel primo caso è configurabile un diritto di servitù, trascrivibile nei registri immobiliari; nel secondo un onere reale e nel terzo un'obbligazione “propter rem”, non trascrivibili. Il divieto di adibire l'immobile ad una determinata destinazione, ovvero di esercitarvi determinate attività è inquadrabile in quest'ultimo istituto (Cass. 5 settembre 2000 n. 11684).
Quanto fin qui detto, vale in generale.
L'art. 2659 c.c. novellato dispone quale deve essere il contenuto della nota di trascrizione nei registri immobiliari. La nota interessante un condominio deve indicare, oltre a quanto sancito, in generale, per tutti gli atti soggetti a trascrizione, anche i dati identificativi dell'edificio, consistenti nell'eventuale denominazione, nell'ubicazione e nel codice fiscale. La richiesta di esprimere la denominazione del condominio è curiosa, trattandosi di termine che ha una sua valenza solo in ambito societario. Poiché è un'indicazione solo eventuale per l'edificio condominiale, può anche mancare. Essendo priva di valore giuridico, non ha alcuna validità o efficacia ai fini dell'identificazione giuridica del condominio. La specificazione dell'ubicazione invece è necessaria al fine di identificare l'edificio, così come il codice fiscale, trattandosi di soggetto pur privo di personalità giuridica. Correttamente non è richiesta la figura dell'amministratore, variando questi nel tempo, in ragione della durata del mandato. La nota di trascrizione è soggetta a perpetuità, salvo aggiornamenti a seguito di atti dispositivi dell'edificio che ne modificano il contenuto.
La Suprema Corte precisa che occorre distinguere tra clausole che regolano la vita del condominio (sempre modificabili a maggioranza) e clausole che impongono limiti alle proprietà comuni o ai beni privati (non modificabili, senza il consenso di tutti i proprietari (Cass. civ. sez. un. del 30 dicembre 1999 n. 943)
Le clausole aventi natura contrattuale devono essere trascritte autonomamente. Si tratta di quelle clausole che limitano il diritto sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva, ovvero i diritti sulle parti comuni, integrano veri e propri oneri reali o servitù prediali reciproche e, per avere efficacia nei confronti dei successori a titolo particolare di coloro i quali hanno approvato il regolamento, devono essere trascritte nei pubblici registri immobiliari (Cass. Sez,. II, 23 febbraio 1980, n. 1303;Cass. Sez. II; 11 maggio 1978, n. 2305).
“… In tema di trascrizione di un regolamento condominiale di natura contrattuale contenente clausole configuranti delle servitù reciproche, affinché la pubblicità immobiliare possa svolgere appieno la sua funzione, ossia rendere opponibile a tutti i futuri acquirenti tali pesi fondiari, è necessario che nella nota di trascrizione siano indicate con chiarezza le clausole istitutrici di tali servitù …” (Cass. 31/07/2014 n. 17493)
Ai fini della opponibilità delle servitù reciproche costituite con il regolamento di condominio c.d. contrattuale, è necessaria una trascrizione specifica ed autonoma del vincolo
“L'art. 2659, comma 1, n. 2, c.c., secondo cui nella nota di trascrizione devono essere indicati il titolo di cui si richiede la trascrizione e la data del medesimo, va interpretato in collegamento con il successivo art. 2655 il quale stabilisce che l'omissione o l'inesattezza delle indicazioni richieste nella nota non nuoce alla validità della trascrizione eccetto che induca incertezza sulle persone, sul bene o sul rapporto giuridico a cui si riferisce l'atto. Ne consegue che dalla nota deve risultare non solo l'atto in forza del quale si domanda la trascrizione ma anche il mutamento giuridico, oggetto precipuo della trascrizione stessa, che quell'atto produce in relazione al bene. Pertanto, in caso di regolamento di condominio c.d. contrattuale, non basta indicare il medesimo ma occorre indicare le clausole di esso incidenti in senso limitativo sui diritti dei condomini sui beni condominiali o sui beni di proprietà esclusiva” (Cass. 15 dicembre 1986 n. 7515; Cass. 20 giugno – 31 luglio 2014, n. 17493)
Nella nota non è sufficiente indicare il regolamento contrattuale dovendo anche specificare le clausole di esso incidenti in senso limitativo sui diritti dei condomini sui beni condominiali o sui beni di proprietà esclusiva (Cass. 15 dicembre 1986 n. 7515; Cass. 31 luglio 2014 n. 17493).
Se la nota di trascrizione non individua chiaramente le clausole contrattuali istitutive di diritti reali (proprietà diritto d'uso, servitù e simili), queste non sono opponibili ai successivi acquirenti se non si dimostra che gli stessi abbiamo specificamente accettato il regolamento condominiale.
Si ricorda infine che a norma dell'art. 1107, secondo comma, c.c. –in forza del richiamo dell'art. 1139 c.c.- il regolamento non contestato ha effetto anche per eredi ed aventi causa dei singoli partecipanti

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