Condominio

Finanziamenti, occhio alla delibera

di Enrico Morello

Il condominio può chiedere un finanziamento ? La questione non è stata certo risolta dalla riforma (legge 220/2012), che non ha affrontato il problema della personalità giuridica del condominio. Il finanziamento, tuttavia, è e sarà sempre più una necessità per affrontare spese importanti come la riqualificazione energtica o la messa in sicurezza antisismica. E viene chiesto e concesso dalle banche, a detrminate conduizoni, pur con un margine di incertezza giuridica.

Quali maggioranze

La maggioranza necessaria per approvare una richesta di finanziamento, prudenzialmente, dovrebbe essere: quella qualificata prevista dall’articolo 1136, 2° comma, del Codice civile (la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio). Prevista, tra l’altro, per la ricostruzione dell’edificio o le riparazioni straordinarie di notevole entità.

Attenzione, però, a non sottovalutare un aspetto particolarmente delicato: e cioè che, approvando la richiesta di finanziamento, in qualche modo l’assemblea vada a “toccare”, o per meglio dire a disporre, dei diritti soggettivi dei singoli condòmini. In questo caso, infatti, non basta più una delibera assembleare espressa a maggioranza ma ci vorrà il parere favorevole della unanimità dei condomini.

Si pensi, per esempio, a un finanziamento subordinato alla richiesta della banca di essere liberata dal vincolo della parziarietà nei confronti dei condòmini.

La banca, in sostanza, potrebbe dire: vi concedo il finanziamento ma deciderò io contro chi agire (tra i condòmini) e per quali importi (tutto il debito residuo o solo pro quota). In questo caso è ovvio che si andrebbe ad incidere pesantemente sui diritti soggettivi dei singoli condòmini, che ( soprattutto se pagatori puntuali delle spese), si vedrebbero gravemente penalizzati nei confronti dei creditori (in questo caso la banca stessa) del condominio.

Non solo: una violazione del diritto soggettivo non è da escludere anche quando la banca conceda un semplice finanziamento senza apporre “postille” relative alla solidarietà/parziarietà del credito. Anche in questo caso, infatti, sorgendo tra la banca ed il condominio un rapporto contrattuale nel quale tutti i condòmini, pro quota, si impegneranno al pagamento della somma finanziata, non vi è la certezza che essi possano opporre alla banca, nel caso di mancato puntuale pagamento, l’onere (articolo 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile) di aggredire prima i beni dei condòmini morosi.

Sapere ciò che si vota

È quindi indispensabile, anzitutto, che nell’indire l’assemblea indicando i punti in discussione e nel gestire l’assemblea stessa, per evitare la invalidità della eventuale delibera presa, si debba (vedi da ultimo Tribunale Milano sentenza n. 2175/2017) considerare il diritto del condòmino «di esprimere con piena consapevolezza e conoscenza il proprio diritto di voto, per il suo tramite, il corretto procedimento di formazione delle maggioranze assembleari» (in quel caso si trattava “solo” di installare un ascensore).

Il condòmino, in sostanza, non deve solo essere messo al corrente su ciò che si vota e se chiedere o meno un finanziamento a nome del condominio: ma anche a quali condizioni il finanziamento viene chiesto e quali potrebbero essere per lui le conseguenza in caso di mancato pagamento anche solo da parte di qualcuno.

In sintesi si può dire che:

• il condominio può chiedere finanziamenti;

• per essere valida, la votazione assembleare deve essere espressa da condòmini consapevoli e bene informati di ciò che viene loro chiesto di votare;

• si dovrà prestare particolare attenzione a che le garanzie richieste e concesse alla banca per ottenere il finanziamento non vadano ad incidere sui diritti soggettivi dei singoli condòmini.

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