Il terrazzo «a tasca» nel tetto è solo un’innovazione

È possibile per un condomino proprietario del sottotetto di un condominio, realizzare, un terrazzo a suo esclusivo beneficio?

La questione è stata oggetto della recente sentenza 4049 del 7 aprile 2017 del Tribunale di Milano che si aggiunge a molte altre sentenze, anche della Cassazione, sull’argomento. Occorre dire che tutte queste sentenze hanno sempre escluso tale possibilità.

Ogni condomino può servirsi della cosa comune (nella fattispecie del tetto, che si tratta senza dubbio di parte comune) purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne, a loro volta, uso. Esercitando tale diritto può anche effettuare le modifiche necessarie per un miglior godimento della cosa comune. In realtà, tutte le sentenze avevano evidenziato il fatto che destinare una parte, anche se esigua, del tetto comune a terrazza ad uso esclusivo del proprietario dell’ultimo piano dell’edificio, costituiva non un uso più intenso, ma una sorta di appropriazione, da parte di quest’ultimo, di una cosa comune. Ciò in quanto tutti gli altri partecipanti al condominio, di conseguenza, sarebbero stati privati completamente dall’utilizzo di quella parte adibita ad uso esclusivo di un condomino (Cassazione, sentenza 972/2006). Il pacifico orientamento della giurisprudenza veniva messo in discussione da parte della sentenza della Cassazione 14107 del 2012 che, facendo riferimento al principio della solidarietà tra i condòmini, imponeva di valutare se effettivamente, gli altri condòmini abbiano un reale interesse ad un utilizzo della parte comune oggetto dell’intervento da parte del singolo condòmino, che e solo in questo caso si potrebbe essere vietato. Ma tale sentenza, seppure argomentata con attenzione, è rimasta una decisione isolata.

La recente sentenza del Tribunale di Milano, in realtà, pur giungendo alle stesse conclusioni della giurisprudenza prevalente, affronta la questione sotto un diverso punto di vista, in quanto considera la realizzazione di un terrazzo sulla copertura del condominio una innovazione che dovrebbe essere autorizzata dalla assemblea (articoli 1120 e 1136, comma 5 del Codice civile) con la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell’edificio. La sentenza milanese, quindi, non assume una posizione di radicale divieto, anche se provvede comunque ad evidenziare il fatto che, indipendentemente dalla eventuale approvazione da parte della assemblea, con le maggioranze necessarie, risultino comunque vietate le innovazioni che pregiudichino la sicurezza o la stabilità del fabbricato o ne alterino il decoro architettonico o rendano alcune parti comuni inservibili all’uso od al godimento anche di un solo condomino.