Il condominio fra contenzioso e volontaria giurisdizione

Siamo al terzo intervento in cinque anni sulla normativa condominiale: dopo l'ampia riforma del 2012 ed i correttivi del dicembre 2013, sempre in tema di diritto sostanziale, questa volta il legislatore si è occupato del diritto procedurale, modificando la competenza giudiziale.
In precedenza l'art. 7 del cod. proc. civ. attribuiva al giudice di pace le sole questioni, qualunque ne fosse il valore, relative alla misura e modalità d'uso dei servizi di condominio, su cui la giurisprudenza aveva elaborato puntuali specificazioni concettuali ed una nutrita casistica; mentre per i beni mobili la competenza per valore si fermava a cinquemila euro (e le corti fornivano opportune precisazioni nelle cause per spese condominiali). Tutta la rimanente conflittualità era devoluta ai tribunali, ivi compresa la materia della c.d. “volontaria giurisdizione”: attività di diritto privato esercitata dall'organo giurisdizionale a carattere sostanzialmente amministrativo (Cass. sezioni unite n. 18730/2005), diversa dal tipico “contenzioso” e svolta in camera di consiglio, che sfocia in decreti motivati reclamabili entro dieci giorni avanti il giudice immediatamente superiore e non soggetti a ricorso in cassazione tranne che per il capo sulle spese legali (da ultimo Cass. ord. n. 9348/2017). Per il condominio i casi ricorrenti riguardano la nomina e revoca dell'amministratore e, ai sensi dell'art. 1105, 4° comma cod. civ. (applicato per analogia), le ipotesi in cui manchi l'adozione dei provvedimenti necessari per la gestione condominiale o non si formi una maggioranza o le delibere non vengano eseguite.
La legge-delega n. 57/2016 sulla riforma della magistratura onoraria ha previsto, all'art. 2, comma 15, che vadano attribuiti alla competenza dell'ufficio del giudice di pace “le cause e i procedimenti di volontaria giurisdizione in materia di condominio degli edifici”; quindi tutta la materia “contenziosa” ed altresì tutta la “volontaria giurisdizione”. La legge aveva sollevato, com'è noto, numerose riserve ed obiezioni; ma le aspettative di un ridimensionamento della competenza con i decreti attuativi sono andate deluse. Infatti, lo schema di decreto legislativo approvato il 5/5/2017 dal Consiglio dei ministri in versione preliminare stabilisce all'art. 27 che appartengono alla competenza del giudice di pace “le cause in materia di condominio negli edifici, come definite ai sensi dell'articolo 71-quater delle disposizioni per l'attuazione del codice civile”.
Per quanto concerne il “contenzioso”, non v'è stata l'attesa riduzione in base alla complessità delle questioni, in verità difficilmente praticabile per le note conseguenze in caso di violazione dei principi della legge-delega. Si è introdotta, tuttavia, una delimitazione oggettiva: vanno al giudice di pace le cause (le stesse rientranti nell'obbligo della mediazione) di natura propriamente condominiale perché dipendenti dall'applicazione della normativa del codice sul condominio. Rimangono, perciò, attribuite al tribunale le vertenze estranee alla suddetta previsione anche se vedono parte in causa il condominio (ad es. la lite contro un soggetto terzo, come nel caso del contratto di appalto o di somministrazione).
Il rimanente disposto della legge-delega (“procedimenti di volontaria giurisdizione”, come sopra riassunti) viene attuato dall'art. 27 dello schema di D.Lgs. con la modifica di alcune norme specifiche. Infatti, di nuovo conio è l'art. 60-bis delle disp. att., a mente del quale “le domande previste dall'articolo 1105, terzo comma, del codice si propongono con ricorso al giudice di pace” (la parola “terzo” è un refuso, in realtà si tratta del quarto comma, che prevede, come detto sopra, l'intervento del giudice contro l'inerzia del condominio). Casi di applicazione del 1105 possono intravedersi in: opere di manutenzione ordinaria e straordinaria; provvedimenti cautelari; riscossione di rendite e capitali; percezione di frutti; pagamento di debiti; atti di miglior godimento della cosa comune (al di fuori di innovazioni o mutamenti di destinazione); licenziamento o assunzione di personale; oltre, naturalmente quanto già detto per l'esecuzione delle delibere e per la nomina e revoca dell'amministratore. In ordine a quest'ultima situazione, si è provveduto a sostituire nella norma specifica che la contempla (art. 64 disp. att.) i termini “tribunale” e “corte d'appello” rispettivamente con “giudice di pace” e “tribunale”. Le stesse regole valgono per la nomina dell'amministratore con ricorso all'autorità giudiziaria, prevista dall'art. 1129, 1° comma, cod. civ. senza ulteriori specificazioni e che rientra nei procedimenti di volontaria giurisdizione.
Quale saranno gli effetti di questa novella legislativa lo potrà dire solo l'esperienza giurisprudenziale. Una riforma in apparenza semplice ma in realtà piuttosto rilevante.