L'esperto rispondeCondominio

Tetto e riparazioni urgenti

di Raffaela Cusmai

La domanda

Il tetto (che copre interamente la mia proprietà sita al primo piano e quella del proprietario del piano terra, nonché parzialmente la proprietà di altri due condomini di una villetta quadri-familiare) necessita di riparazioni. Solo io sono disposto a sostenere le spese di riparazione, visto che nella mia proprietà “piove dentro”, mentre gli altri condomini non ne vogliono sapere. Come posso agire? Posso effettuare i lavori e chiedere poi che gli altri condòmini mi rimborsino della loro quota di spese? Devo essere autorizzato necessariamente da una delibera dell'assemblea di condominio?

Occorre muovere dal presupposto che i lavori di manutenzione del tetto, parte comune ai sensi dell'art. 1117 sono sostenuti in proporzione alle quote millesimali di proprietà di tutti i condomini che beneficiano della sua copertura, e quindi di coloro le cui unità immobiliari si trovano sotto la proiezione del tetto. Di fronte al rifiuto di sostenere le spese, il condòmino che abbia provveduto autonomamente ha diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune se dimostra, ai sensi dell'articolo 1134 cod. civ., la necessità di eseguirla senza ritardo, e quindi senza poter avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini (Cass. civ., sez. 6, ordinanza 19 marzo 2012, n.4330). A tali condizioni si deroga all'art. 1134 e il condomino che abbia anticipato spese di carattere urgente relative a parti comuni dell'edificio ha diritto all'integrale rimborso. Secondo la Cassazione “è urgente la spesa la cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo secondo il criterio del buon padre di famiglia ”. Se “piove dentro” appare evidente l'urgenza dell'esecuzione dei lavori a prescindere dalle autorizzazioni dell'amministratore o dell'assemblea condominiale, non consentendo neppure la minima dilazione necessaria per deliberarli o per ottenere l'autorizzazione dell'amministratore.

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