Condominio

Gravi difetti di costruzione, l’amministratore può andare in giudizio

di Luana Tagliolini

L'amministratore del condominio è legittimato a proporre l'azione di cui all'articolo 1669 codice civile, relativa ai gravi difetti di costruzione che possano porre in pericolo la sicurezza dell'edificio condominiale, anche senza preventiva autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale
Si tratta di un principio applicato di recente dalla Corte di Cassazione per respingere il ricorso presentato da una impresa venditrice-costruttrice di un fabbricato condominiale che era stata condannata, sia in primo che in secondo grado, alla eliminazione di gravi difetti costruttivi dell'edificio (ordinanza, 19 aprile 2017, n. 9911).
L’impresa eccepiva il difetto di legittimazione dell'amministratore del condominio, non trattandosi di interventi di tutela conservativa dell'edificio comune e negava la propria responsabilità, essendosi limitata a vendere le singole unità abitative dell'edificio, la cui realizzazione aveva appaltato a terzi.
La Corte di Cassazione, nel richiamare un orientamento ormai consolidato, affermava che l'azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall'art. 1669 codice civile, può essere esercitata non solo dal committente contro l'appaltatore, ma anche dall'acquirente contro il venditore che abbia costruito l'immobile sotto la propria responsabilità «allorché lo stesso venditore abbia assunto, nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti, una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell'opera, e sempre che si tratti di gravi difetti, i quali, al di fuori dell'ipotesi di rovina o di evidente pericolo di rovina, pur senza influire sulla stabilità dell'edificio, pregiudichino o menomino in modo rilevante il normale godimento, la funzionalità o l'abitabilità del medesimo» (Cassazione sentenze n. 2238/12, n. 8140/04, n. 4622/02).
Confermava, inoltre, la legittimazione ad processum dell'amministratore a proporre l'azione di cui all'art. 1669 codice civile, relativa ai gravi difetti di costruzione che possano porre in pericolo la sicurezza dell'edificio condominiale, anche senza preventiva autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale.
La disposizione contenuta nell'art. 1130, n. 4, c.c. – la quale stabilisce che l'amministratore ha il dovere di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio - viene interpretata nel senso che in tali atti “conservativi” va annoverata anche l'azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili (articolo 1669 ) (Cassazione, sentenza n. 7470/2011).
Pertanto, qualora i difetti di costruzione riguardino l'intero edificio condominiale ed i singoli immobili «si verifica una causa comune di danno che abilita alternativamente l'amministratore del condominio o i singoli condomini ad agire per il consolidamento dell'intero stabile, senza che possa farsi distinzione fra parti comuni e singoli appartamenti o parti di esso soltanto» (Cassazione sentenza, n. 1178/1980).
La legittimazione ad processum dell'amministratore deriva, quindi, dal combinato disposto degli artt. 1131, comma 1 e l'art. 1130, n. 4, codice civile.

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