Il testamento «supera» la presunzione di condominialità

L'art. 1117 del Codice civile, anche nella nuova formulazione, predispone un'elencazione – quand'anche non esaustiva – di beni comuni per i quali farebbe discendere una presunzione di condominialità in favore dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, salvo il titolo contrario.
Tra i beni che si presumono comuni, tra gli altri, figura anche il lastrico solare il quale risulta oggetto di proprietà comune dei diversi proprietari dei piani o porzioni di piano dell'edificio laddove non risulti, in modo chiaro ed univoco, il contrario dal titolo.
Per come noto, la situazione di condominialità viene generata, dall'originaria divisione, o meglio, trasferimento della proprietà di un edificio dall'unico proprietario a diversi soggetti, i quali, conseguentemente, godranno di beni esclusivi (le singole unità immobiliari) e di beni in contitolarità con gli altri proprietari esclusivi, per i quali vige la presunzione legale di comunione «pro indiviso» di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano - in tale momento costitutivo del condominio - destinate all'uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso: ciò sempre che il contrario non risulti dal titolo, che ben può essere costituito da un testamento, ove questo, cioè, dimostri una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condòmini la proprietà di dette parti e di escluderne gli altri (Cass. n. 16292/2002. In precedenza: Cass. n. 2328/1969).
Ciò posto, che la volontà testamentaria possa superare la presunzione di condominialità e far ritenere pertanto il bene di proprietà esclusiva di uno dei condòmini, risulta principio espresso dalla Corte di Cassazione, nella sentenza n. 9227 (relatore Antonio Scarpa), pubblicata in data 10 aprile 2017.
La vicenda prende spunto dal giudizio avviato dalla proprietaria di un appartamento in condominio che reclamava la contitolarità del lastrico solare.
La stessa evidenziava come il condominio si era formato a seguito del testamento olografo, predisposto dell'originario unico proprietario, con il quale lo stesso aveva assegnato ai propri figli distinte unità immobiliari, destinando ad una di esse anche «l'area sovrastante il primo piano dove io abito».
Che, tuttavia, ritenendo come la volontà del testatore fosse quella di assegnare ai propri eredi porzioni immobiliari di uguale valore, il lastrico solare doveva reputarsi di proprietà comune tra tutti gli eredi.
Di contrario avviso sia il Tribunale di Crotone che la Corte d'Appello di Catanzaro, successivamente adita dalla stessa attrice, che dalla suddetta espressione hanno ritenuto invece emergere la volontà del testatore di assegnare in via esclusiva il lastrico solare ad un solo erede.
Proposto ricorso per cassazione da parte dell'attrice soccombente, anche per violazione dell'art. 1117 Cc, la Suprema Corte ha reputato corretta l'applicazione dell'art. 1117 Cc operata dalla Corte d'Appello.
Il giudice di legittimità infatti, sostiene come la Corte di merito ha correttamente escluso la presunzione di proprietà comune del lastrico solare ex art. 1117 c.c., «ritenendo che l'attribuzione fatta dal testatore all'erede dell'”area sovrastante il primo piano dove io abito” fosse comprensiva del lastrico solare sovrastante l'appartamento sito al secondo piano, attribuito alla stessa, ed ha perciò supposto che dal titolo che segnava la nascita del condominio emergesse un elemento testuale che negava l'esistenza di un diritto di comunione sul lastrico. E' noto, del resto, che lo spazio sovrastante il suolo o una costruzione non costituisce un bene giuridico suscettibile di autonomo diritto di proprietà, ma configura la mera proiezione verso l'alto delle suddette entità immobiliari e, formalmente, la possibilità di svolgimento delle facoltà inerenti al diritto dominicale sulle medesime (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 25965 del 23/12/2015, non massimata)».
Fermo restando che, l'interpretazione della volontà testamentaria e, in particolare, l'intenzione di attribuire la proprietà esclusiva del lastrico solare ad uno solo degli eredi - con ciò escludendo l'operatività della presunzione disposta dall'art. 1117 Cc - «costituisce un apprezzamento di fatto spettante alle prerogative esclusive del giudice di merito, rimanendo incensurabile in sede di legittimità se non per eventuali vizi di motivazione della sentenza (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 40 del 07/01/1978; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3084 del 03/09/1976)».