L'esperto rispondeCondominio

Chi si distacca rimane comunque proprietario

Paola Pontanari

La domanda

In un piccolo condominio di sei appartamenti si procederà, entro giugno 2017, alla sostituzione della caldaia con una a condensazione, al montaggio delle valvole termostatiche e dei contabilizzatori di calore. Con l'occasione uno dei condòmini sarebbe intenzionato a distaccarsi, ma questo non comporterebbe la previsione di una caldaia di taglia diversa. Il condomino che intende rendersi autonomo dovrà partecipare alla spesa di sostituzione della caldaia (e delle future manutenzioni) secondo la tabella millesimale di proprietà o ne sarà esentato? La spesa per il contabilizzatore centrale come dovrà essere ripartita?

Nonostante il distacco dall’impianto centralizzato, la legge prevede che il condomino distaccato, rimanendo comunque comproprietario dell’impianto medesimo, sia tenuto a concorrere al pagamento delle spese relative alla sua conservazione, alla manutenzione straordinaria e alla messa a norma. In pratica, quindi, resteranno a carico del condomino distaccato le spese legate alla proprietà dell’impianto di riscaldamento e non più quelle legate alla sua gestione. Si precisa che, per “manutenzione straordinaria dell’impianto termico” (così come indicato nell’allegato A del Dlgs 192/2015), si intendono tutti «quegli interventi atti a ricondurre il funzionamento dell'impianto a quello previsto dal progetto e/o dalla normativa vigente mediante il ricorso, in tutto o in parte, a mezzi, attrezzature, strumentazioni, riparazioni, ricambi di parti, ripristini, revisione o sostituzione di apparecchi o componenti dell'impianto termico». Per spese di “conservazione”, invece, si intendono quelle che attengono all'integrità del bene e riguardano le erogazioni per la conservazione in senso stretto, appunto, e afferiscono all'utilità oggettiva del bene stesso. Per “messa a norma”, infine, si devono intendere tutti quegli interventi sull'impianto termico determinati da obblighi di legge.Al riguardo, una sentenza della Suprema corte, la 7708/2007, ha statuito che «...è legittima la delibera condominiale che pone a carico anche dei condòmini che si siano distaccati dall’impianto di riscaldamento le spese occorrenti per la sostituzione della caldaia, posto che l’impianto centralizzato costituisce un accessorio di proprietà comune, al quale i predetti potranno comunque riallacciare la propria unità immobiliare».Inoltre, la spesa del contabilizzatore centrale (appunto perché condominiale), visto che può farsi rientrare in tutti «quegli interventi sull’impianto termico determinati da obblighi di legge», dovrà essere ripartita fra tutti i condòmini, anche quello che si è distaccato.Il condomino che si distacca, quindi, continuerà a rimanere comproprietario dell’impianto centrale di riscaldamento (a meno che la caldaia che si intende sostituire sia “dimensionata” alle sole unità immobiliare che saranno effettivamente servite dall’impianto stesso) e, pertanto, resterà obbligato al pagamento delle spese citate.

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