Condominio

Il rogito non può derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese condominiali

di Paolo Accoti


Una differente ripartizione delle spese condominiali, posta in deroga ai criteri stabiliti dal Codice civile, può avvenire tramite apposita convenzione contenuta nel regolamento condominiale di natura contrattuale ovvero con regolamento adottato all'unanimità o, ancora, con il consenso in assemblea di tutti i condòmini.
Pertanto, qualora la deroga sia contenuta nell'atto di acquisto e non altrimenti trasposta in uno dei regolamenti di condominio predetti o adottata da tutti i condòmini, non può essere considerata convenzione contraria alla suddivisione delle spese secondo i criteri legali.
Tanto ha stabilito la Corte di Cassazione (relatore dott. Antonio Scarpa) nell'ordinanza n. 8015, pubblicata in data 28 marzo 2017.
La questione, della quale si è occupata la Suprema Corte, atteneva ad una diversa suddivisione delle spese d'uso dell'ascensore condominiale, per le quali, con un clausola contenuta nell'atto di acquisto dell'appartamento in condominio, era stata stabilita la divisione secondo i millesimi di proprietà e non anche secondo l'altezza di piano.
Il condomino acquirente, infatti, aveva impugnato la delibera di ripartizione delle spese lamentando proprio l'erroneità delle stessa in relazione ai costi dell'ascensore.
Con la costituzione in giudizio il condominio eccepiva l'esistenza della clausola contenuta nell'atto di acquisto per cui <<la ripartizione delle spese condominiali verrà fatta in proporzione ai millesimi di proprietà e in conformità a quanto disposto dal regolamento di condominio>>, il quale, tuttavia, prevedeva esclusivamente che la ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale avvenisse ai sensi dell'art. 1124 Cc, nulla disponendo in merito all'ascensore.
Sia Il Tribunale di Verona, che la Corte d'Appello di Venezia, respingevano l'impugnativa sulla scorta del fatto che il ricorrente aveva in tal modo accettato di ripartire le spese condominiali in base ai millesimi di proprietà e, conseguentemente, in deroga al codice civile.
Sul ricorso del condomino per violazione, tra l'altro, dell'art. 1124 Cc, la Suprema Corte accoglie il gravame e cassa la sentenza impugnata con rinvio ad altra sezione della predetta Corte d'Appello.
Per motivare l'ordinanza di accoglimento del ricorso la stessa da atto dell'orientamento consolidato per cui <<la regola posta dall'art. 1124 c.c. relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e di ricostruzione delle scale (per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzione di piano, per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo) in mancanza di criteri condizionali, è applicabile per analogia, ricorrendo l'identica “ratio” (e poi proprio ex lege, a seguito della riformulazione dell'art. 1124 c.c. operata della legge n. 220/2012, qui non operante ratione temporis), alle spese relative alla conservazione e alla manutenzione dell'ascensore già esistente (su cui incide il logorio dell'impianto, proporzionale all'altezza dei piani)>>.
Ciò posto, evidenzia come, essendo l'impianto di ascensore di proprietà comune - in mancanza di titolo contrario - la ripartizione delle spese deve avvenire secondo i criteri dettati dall'art. 1124 Cc che, peraltro, nella versione oggi in vigore, espressamente prevede la ripartizione per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà in proporzione all'altezza del piano, oltre che per le scale, ora anche per all'ascensore condominiale.
Ebbene, riferisce ancora la Corte di Cassazione, <<il criterio di ripartizione delle spese condominiali anche per la manutenzione dell'ascensore, può essere derogato, come prevede l'art. 1123 c.c., e il relativo accordo modificatore della disciplina legale di ripartizione può essere contenuto sia nel regolamento condominiale (che perciò si definisce “di natura contrattuale”), sia in una deliberazione dell'assemblea che venga approvata all'unanimità, ovvero col consenso di tutti i condomini. La deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese condominiali suppone, tuttavia, un'espressa convenzione (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 16321 del 04/08/2016, non massimata; Cass. Sez. 2, Sentenza n.28679 del 23/12/2011)>>.
Tuttavia, <<la clausola del regolamento condominiale che dispone che le spese di manutenzione delle scale vadano ripartite secondo l'art. 1124 c.c. (nella versione ante riforma, che non conteneva alcun riferimento all'ascensore) non può affatto essere intesa come convenzione contraria alla suddivisione delle spese di manutenzione degli ascensori secondo lo stesso criterio; né tanto meno vale quale deroga all'art. 1124 c.c. la clausola contenuta nell'atto di acquisto che prevede che la ripartizione delle spese condominiali avvenga secondo i millesimi e in conformità a quanto disposto dal regolamento>>.
In buona sostanza, a prescindere dallo specifico caso, il principio che si può ricavare dalla suddetta ordinanza è quello per cui la modifica ai criteri legali di ripartizione delle spese ben può essere contenuta nel regolamento contrattuale o nella delibera assembleare adottata all'unanimità e, comunque, con il consenso di tutti i condòmini, essendo quindi necessaria una specifica convenzione che, in quanto tale, non può essere individuata in una clausola contenuta nell'atto di acquisto che faccia richiamo ad un regolamento che, in realtà, nulla disponga in merito.

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