L'esperto rispondeCondominio

Il parco che serve gli edifici è di proprietari esterni ai condomìni

di Raffaele Cusmai

La domanda

In un parco ove insistono circa 15 fabbricati ognuno con il suo amministratore, le aree esterne che compongono il parco sono di proprietà di tre persone, di cui una ha 760 millesimi e ha dato dato mandato a persona di sua fiducia di gestire determinati servizi, illuminazione, portierato, giardinaggio ed illuminazione. Pertanto i condomini dei 15 lotti sono tenuti a pagare questi servizi. Quindi, chi deve pagare l'amministratore del parco, il mandante o i condòmini dei 15 fabbricati? Inoltre, da circa 10 anni non fa preventivi e consuntivi, ancora non fa fatto richiesta di morosità verso gli organi competenti ai fabbricati che non pagano. Inoltre preventivi e consuntivi devono essere approvati dai proprietari o dai condòmini dei fabbricati? Il suo compenso deve essere onorato dai proprietari o dai condòmini? E quali sono i termini di prescrizione per coloro ( parte dei 15 fabbricati) che non pagano e non vogliono pagare?

Va anzitutto chiarito che in base alla regola secondo cui il contratto ha forza di legge tra le parti esso non produce effetti diretti nei confronti dei terzi. È di tutta evidenza dunque che, vincolando soltanto coloro che lo hanno sottoscritto, il contratto con il quale il proprietario pro quota del parco ha attribuito l'incarico ad un soggetto deputato alla gestione dei servizi che insistono sulla sua proprietà non può vincolare altri soggetti, benche essi ne traggano indirettamente benficio. Per la medesima ragione essi non possono neppure, in mancanza di un titolo idoneo, ritenersi automaticamente assoggettati alle spese per i servizi attivati dal proprietario del parco. Il rapporto giuridico che mette in relazione i proprietari del parco e i condomini degli edifici in esso insistenti – alla luce di quanto è stato descritto – non può inquadrarsi in una fattispecie condominiale. Il complesso (un unico condominio formato da più edifici) o un supercondominio (tanti edifici autonomi ciascuno costituito in un autonomo condominio, ma tutti con beni e servizi comuni ex art. 1117 c.c.) hanno un presupposto comune che nella fattispecie sottoposta sembra difetta: vale a dire la proprietà di alcuni beni e servizi (suolo, muri, ecc. indicati nell'art. 1117 c.c.). Mancando l'elemento essenziale della comproprietà tra tutti i condomini, l'uso promiscuo di alcuni beni o servizi (anche se da parte di edifici separati, autonomi e diversi) non determina comunque l'applicazione della disciplina del condominio. Tutti i rapporti che interessano la proprietà di terzi non coinvolgono pertanto i condomini di edifici pur anche insistenti su un fondo di proprietà altrui. In mancanza di un titolo che regoli i rapporti tra i diversi centri di interesse (ciascuno dei quindici edifici o il supercondominio che questi dovessero insieme costituire e i tre proprietari del parco), non è possibile fornire una risposta univoca circa i pesi e gli oneri imputabili esclusivamente a uno di questi centri di interessi e pertanto si invita a formulare il quesito fornendo maggiori indicazioni circa l'atteggiarsi dei rapporti contrattuali tra i condomini proprietari del parco (che sono da soli responsabili del pagamento dei servizi tra essi comuni e del soggetto che li amministra) e i condomini degli edifici che in esso gravano (che ad ora sembrano beneficiare a titolo gratuito della fruizione dei servizi da altri garantita).

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