Bed & breakfast, un vademecum aggiornato

Prima di affrontare l'evoluzione giurisprudenziale sull'ammissibilità del Bed & Breakfast (il cosiddetto “B&B”) in ambito condominiale, è utile fare una breve premessa storica/etimologica sulla nascita/evoluzione di questa forma di “accoglienza”. Il Bed & Breakfast ha trovato la natività in Irlanda dove i turisti, non avendo un posto dove soggiornare, chiedevano ospitalità agli abitanti del luogo. Da questa esigenza si è pensato di dare una forma giuridica a questo tipo di ospitalità che è stata subito vista come un supporto al reddito familiare dell'esercente tale attività. In pratica, il Bed & Breakfast viene pensato come una stanza della propria abitazione da poter “locare/fittare” a turisti che condividono la vita della famiglia ospitante. Il Trib. Verona con la sentenza 22/04/2015 lo definisce attività con funzione “para-familiare” mentre il Trib. Roma con sentenza del 17/09/2015 afferma che è “un servizio extra alberghiero di tipo saltuario”. In Italia, paese d'inventori ed innovatori, il Bed & Breakfast è diventato da subito un “mini albergo”. Questa nuova fattispecie ha trovato immediato riscontro in persone, con indole imprenditoriale, che hanno destinato le proprie unità immobiliari ad uso abitativo (facenti parte di un condominio) in Bed & Breakfast. Ed è proprio partendo da quest'ultimo aspetto che nasce tutta la tematica dell'ammissibilità del Bed & Breakfast in condominio. Lo studio che qui si affronta richiede, però, l'analisi di vari aspetti che hanno un diretto riflesso nell'ambito della vita condominiale.

Primo aspetto: individuazione/interpretazione
Il primo step è quello di verificare/analizzare la presenza di specifici divieti a tale nuova forma di attività presenti nel regolamento condominiale di tipo contrattuale (l'unico in grado di porre delle limitazioni alle più ampie facoltà del diritto reale assoluto: il diritto di proprietà). Leggendo i più comuni regolamenti di condominio si può verificare la presenza di una siffatta perifrasi: “…i locali dovranno essere adibiti esclusivamente ad abitazioni, uffici, studi professionali e di rappresentanza o negozi ad esclusione di: negozi di pescherie, locande, affittacamere… e comunque non farne uso contrario alla tranquillità e al deco¬ro dello stabile, all'igiene e alla morale…”.
Di norma i divieti/limiti di destinazione delle proprietà private sono formulati nei regolamenti condominiali:
a) mediante un'elencazione tassativa delle attività specificatamente vietate, cioè vengono elencate le attività non desiderate ed escluse;
b) con riferimento ai pregiudizi che si intendono evitare, mediante la presenza di una norma che individua l'attività vietata non in sé, bensì in relazione al danno potenzialmente cagionabile alle parti comuni o ai singoli condomini (turbamento della quiete e della tranquillità dei condomini, del decoro, della morale etc Cass. 9564/1997 – Cass. 20237/2009 - Cass. 3002/2010)
L'interpretazione delle due tipologie di clausole (vedi sopra lett. a et b) contenute nel regolamento di condominio dovrà avvenire secondo le regole dettate in materia di contratti sulla base a) dei criteri ermeneutici soggettivi artt. 1362-1365 c.c. (comune intenzione dei contraenti senza limitarsi al solo significato letterale) e b) criteri ermeneutici oggettivi artt. 1366-1370 c.c. (interpretazione sul significato più idoneo circa la natura, l'oggetto, la funzione economica e sociale del contratto). Occorre ricordare come la Suprema Corte (Cass. n. 4125/2011) abbia affermato l'inammissibilità di un'interpretazione c.d. estensiva del divieto ovvero: “…Le clausole del regolamento condominiale che vietano la destinazione delle singole unità immobiliari allo svolgimento di determinate attività, essendo limitative dei diritti del proprietario, non sono suscettibili di interpretazione estensiva…”. Così anche il Trib. Milano sentenza n. 20/07/2010 ha stabilito che: “…le stesse non sono applicabili analogicamente né appaiono suscettibili di interpretazione estensiva…”. Per fare un esempio la causa che vieta l'attività di locanda non può essere interpretata in modo estensivo analogico da farci rientrare anche l'attività di Bed & Breakfast.
Anche l'interpretazione di quelle clausole contrattuali che si riferiscono ai pregiudizi che s'intendono evitare (vedi sopra lettera b) deve avvenire in modo tale che in concreto (e non in via potenziale) si riesca a “…dimostrare l'effettiva e attuale messa in pericolo della tranquillità e sicurezza dei condomini all'interno degli spazi comuni per via dell'espletamento dell'attività contestata…” (Trib. Milano sentenza del 10/02/2016).

Secondo aspetto: qualificazione giuridica del divieto
Il secondo step riguarda l'analisi e la qualificazione giuridica dell'opponibilità dei divieti/limitazioni di destinazione d'uso contenuti nel regolamento di condominio. In ambito giurisprudenziale (sia di merito sia di legittimità) sono state sviluppate due tesi interpretative, e precisamente:
1^ tesi: la clausola deve essere qualificata come servitù quindi per la sua opponibilità necessita la trascrizione nei registri immobiliari essendo la servitù anch'essa un diritto reale (servitù a carico dell'unità immobiliare alla quale è imposto il divieto a favore delle altre unità immobiliari c.d. servitù reciproca atipica);
2^ tesi (maggioritaria allo stato attuale): la clausola deve essere qualificata come un onere o ancora una c.d. obbligazione propter rem (che impone una relazione di subalternità tra l'obbligato e il titolare del diritto di proprietà), e come tale per essere opponibile non necessita della sua trascrizione nei registri immobiliari ma la sua conoscibilità ed accettazione da parte dei condomini/acquirenti (mediante il c.d. richiamo per relationem).
Sulla scorta di queste due tesi giuridiche la stessa Corte di Cassazione ha espresso quattro orientamenti:
1° ORIENTAMENTO: con una sentenza rigorosa, e non proprio recente (Cass. 6100/93), ha affermato che la clausola contrattuale che impone il divieto di destinare i locali di proprietà esclusiva a determinate attività, deve essere:
a) approvata all'unanimità e per avere efficacia deve essere trascritta nei registri immobiliari oppure
b) essere menzionata ed accettata espressamente nei singoli atti d'acquisto. Questa sentenza sposa entrambe le due tesi sopra citate e pone due condizioni alternative per l'opponibilità: la trascrizione intesa come servitù (Cass. 3749/99; Cass. 14898/13) o la sua accettazione nel rogito in forza della relatio bilaterale (il c.d. richiamo) (Cass. n. 11684/02 - Cass. n. 6299/2015). Questo orientamento accoglie entrambe le due tesi sopra citate.
2° ORIENTAMENTO (maggioritario): la Corte, consolidando la propria giurisprudenza, con la sentenza n. 19212/2016 (pubblicata in data 28/09/2016) ha statuito che le clausole di natura contrattuale che pongono limiti ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà devono essere enunciate in modo chiaro ed esplicito e risultano vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione nell'atto di acquisto, si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che - seppure non inserito materialmente - deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto (conformi Cass. 19209/2011 - Cass. n. 17886/09 - Cass. 10523/03 - Cass. 395/93 – Cass. 4905/90).
3° ORIENTAMENTO: dopo solo pochi giorni dalla pubblicazione della sopra citata sentenza (vedi 2° orientamento) la Corte di Cassazione ritorna sui propri passi e con la sentenza n. 21024/2016 (pubblicata in data 18/10/2016) pone l'interrogativo sulla natura delle clausole regolamentari contrattuali che impongono limitazioni/divieti alla proprietà privata. Con questa sentenza la Suprema Corte fa propria la 1^ tesi sopra citata affermando che “…non è sufficiente indicare nella nota di trascrizione il regolamento medesimo, ma, ai sensi degli artt. 2659 comma 1 n. 2 e 2665 cc. occorre indicarne le specifiche clausole limitative…” (conforme Cass. n. 17493/14). La stessa afferma, quindi, che la clausola contenuta nel regolamento di condominio che pone un limite/divieto deve essere qualificata come una servitù atipica (e non un'obbligazione propter rem) e per poter essere opponibile al terzo acquirente/condomino deve essere trascritta nei registri immobiliari e più precisamente deve essere espressamente indicata nella nota di trascrizione, ai sensi degli artt. 2659 et 2665 c.c., non essendo più sufficiente il solo generico rinvio per accettazione al regolamento condominiale.
Si può notare come il 3° orientamento qui in commento sia in netto contrasto con il 2° orientamento il tutto in virtù di due sentenze emesse a stretto “giro di posta”, ma ecco un nuovo intervento della Suprema Corte che rimette tutto in discussione.
4° ORIENTAMENTO: con la sentenza n. 22310/2016 (pubblicata in data 03/11/2016), la Corte statuisce che “…le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell'atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio: regolamento che - seppure non inserito materialmente – deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto”. La Suprema Corte con questa sentenza fa propria la 1^ tesi sopra citata e statuendo in conformità alla sentenza n. 19212/2016 (vedi sopra 2° orientamento), conferma che la clausola che pone il divieto/limitazione (che deve essere espresso in modo chiaro ed esplicito) debba chiaramente e specificatamente indicare l'attività/destinazione limitata/vietata e che debba essere accettata dall'acquirente/condomino indipendentemente dalla trascrizione nell'atto di acquisto.
Sul punto, tenuto conto della non uniformità della giurisprudenza della Suprema Corte in tema di opponibilità del divieto e vista la complessità della materia, si auspica l'intervento risolutivo delle Sezioni Unite della Corte affinché si possa dirimere il potenziale contrasto mediante l'individuazione di un principio giuridico pacifico ed univoco che possa trovare accoglimento ed applicazione nella vita quotidiana del condominio che, nel frattempo, vede affacciarsi una nuova realtà “domestica/imprenditoriale” quale quella dell'attività di Home Restaurant.
Questa consiste nella “…attività finalizzata alla condivisione di eventi enogastronomici esercitata da persone fisiche all'interno delle unità immobiliari ad uso abitativo di residenza o domicilio, proprie o di un soggetto terzo, per il tramite di piattaforme digitali che mettono in contatto gli utenti, anche a titolo gratuito e dove i pasti sono preparati all'interno delle strutture medesime…”.

Terzo aspetto: qualificazione giuridica dell'attività di B&B
Il terzo step è l'interrogativo se tale attività possa essere qualificata come attività imprenditoriale. Qui occorre interrogarsi sulla similitudine tra Bed & Breakfast e affittacamere e Bed & Breakfast e locanda.
L'affittacamere (T.U. delle leggi di pubblica sicurezza R.D. 18 giugno 1931, n. 773 - L. 16 giugno 1939, n. 1111 - D.P.R. n. 31/2001) è definito dalla legge come “strutture composte da non più di sei camere, ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari” e diventa locanda quando in aggiunta ad un esercizio di affittacamere si svolge nello stesso edificio una attività di ristorazione: entrambe questa due attività sono definite e qualificate come attività imprenditoriali. Si segnala, altresì, che queste due attività sono disciplinate dalle varie leggi regionali sulla base della Legge 29 marzo 2001, n. 135 (Riforma della legislazione nazionale del turismo); in alcune regione queste due attività vengono assimilate al Bed & Breakfast.
Più di recente, la Corte di Cassazione sentenza n. 21363 del 21 ottobre 2015 ha affermato che i Bed & Breakfast:
a) non possono essere assimilati alle strutture alberghiere
b) l'esercizio di questa attività non determina un mutamento della destinazione d'uso dell'immobile (di norma ad uso abitativo). In merito a quest'aspetto già con la sentenza n. 24707/2014 la Suprema Corte ha affermato che l'attività di Bed & Breakfast è compatibile in ambito condominiale (conformi Tribunale di Roma sentenza 17/9/2015 e del 26/09/2016 e Tribunale di Verona sentenza 22/04/2015).
Per completezza espositiva si segnalano due punti delle ordinanze della Suprema Corte Cass. n. 704/2015 e n. 26087/2010 nelle quali si è affermato che ontologicamente l'attività di affittaca¬mere è del tutto sovrapponi¬bile - in contrapposto all'uso abitativo - a quella alberghie¬ra e anche a quella di Bed & Breakfast.
L'attività di Bed & Breakfast si differenzia da quella di affittacamere/locanda per l'esenzione dagli obblighi amministrativi, quali l'assunzione di una partita IVA (con conseguente tenuta dei relativi registri) e l'iscrizione c/o la camera di commercio. In ambito regionale Lombardo è stato approvato dalla Giunta della Regione Lombardia il Regolamento Regionale 5 agosto 2016 n. 7 (regolamento che disciplina la materia) dove all'art. 6) si dispone che “…i locali destinati all'esercizio di bed & breakfast possiedono i requisiti igienico – sanitari ed edilizi previsti per i locali di civile abitazione…”, confermando la compatibilità tra destinazione abitativa e bed & breakfast.

IN CONCLUSIONE: dall'esposizione che precede si può affermare quanto segue: a) l'attività di Bed & Breakfast non ha natura di attività alberghiera/pensione perché costituisce un servizio extra-alberghiero, esercitato nel luogo di residenza del gestore e soggetto a limiti di apertura e di capienza; b) non è assimilabile né all'affittacamere né alla locanda; c) è compatibile con la destinazione ad uso abitativo; d) è un'attività, che in via di principio, non è tale da ledere la tranquillità ed il deco¬ro del condomino, l'igiene e la morale; e) per poter vietare in ambito condominiale detta attività, deve sussistere nel regolamento di tipo contrattuale, uno specifico divieto che letteralmente ed espressamente si riferisca a siffatta attività di Bed & Breakfast, conseguentemente tale attività è consentita se il regolamento non lo vieta espressamente (vedi sopra per la sua opponibilità).