Condominio

Guida all’assemblea - 8. I vizi delle delibere

di Rosario Dolce

Le delibere assembleari, quando non sono conformi alla legge o al regolamento, possono essere contestate dai condòmini a norma dell'articolo 1137 codice civile, in quanto annullabili.
Tali deliberazioni sono quelle che presentano dei vizi formali, in genere attinenti al procedimento di convocazione e/o costituzione dell'assemblea stessa. Si pensi al caso in cui l'amministratore convochi l'assemblea dei condòmini senza invitare uno degli aventi diritto, il vizio non venga rilevato dal presidente in sede di apertura dell'assemblea e la stessa successivamente deliberi sul merito dei punti dall'ordine del giorno per cui era stata convocata. Si consideri, ancora, una delibera assembleare adottata con un quorum deliberativo inferiore a quello prescritto dalla legge o dal regolamento. E cosi via.
L'esercizio del diritto di gravame è tuttavia limitato soggettivamente. Possono impugnare simili delibere solo i condòmini che non vi hanno dato causa e/o coloro i quali rispetto ad esse abbiano assunto una posizione neutrale.
Anche dal punto di vista temporale l'esercizio del diritto di gravame risulta essere contingentato. I “dissenzienti” e gli “astenuti” possono fare ricorso all'autorità giudiziaria entro trenta giorni dalla data della deliberazione, mentre gli “assenti” entro trenta giorni dalla data di comunicazione del verbale.
La mancata impugnazione della delibera, secondo il predetto limite, ha un effetto sanante e salvifico. La delibera, nonostante il vizio originario, è in grado di spiegare i suoi effetti in modo definitivo e incontrovertibile.
Altro caso è quello in cui delibera assembleare presenti un'altra patologia, ben più grave di quella che abbiamo appena trattato. In questo caso si dice che la delibera è nulla: il che si verifica quando la stessa è priva degli elementi essenziali, quando ha un oggetto impossibile o illecito, quando ha un oggetto che non rientra nelle competenza dell'assemblea, quando incide sulle cose o servizi comuni o sui diritti individuali o sulla proprietà esclusive di ognuno dei condomini, comprimendoli laddove non è consentito.
Un tipico caso di delibera nulla è quello, ad esempio, che si verifica allorquando l'assemblea decide di modificare la ripartizione di una spesa adottando criteri diversi da quelli millesimali. Altra ipotesi è quella in cui viene deciso di dismettere un impianto comune funzionante, ovvero si decide di non consente l'uso ad uno o più condòmini di un bene o servizio comune.
Una delibera nulla può essere dedotta in via giudiziale in ogni tempo, stando a quanto disposto dall'articolo 1418 codice. La natura dell'azione di nullità è infatti dichiarativa, divergendo da quella di cui all'articolo 1137 codice civile (che, invece, ha rilievo ed effetto costitutivo). L'azione può essere esercitata da chiunque vi abbia interesse (e, pertanto, anche da parte del condòmino che ha contribuito alla relativa adozione e formazione).
Infine, va riferito che il sindacato dell'autorità giudiziale sulle delibere assembleari non è mai di merito ma solamente di legittimità. In altri termini, il giudice non è in grado di controllare l'opportunità o la convenienza della soluzione adottata dall'impugnata delibera, ma è tenuto solo a stabile se la delibera sia o meno il risultato del legittimo esercizio del potere discrezionale dell'assemblea, stando ai vizi e alle regole procedimentali proprie di cui innanzi.

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